再建築不可物件の購入は慎重に！
親を近くに呼ぶための戸建購入相談と、不動産会社が購入を見送る選択肢をご提案した理由
こんにちは。西宮市今津を中心に不動産売買・賃貸・管理・リフォームを取り扱う、クリーン・エステイトです。
今回は、先日開催した不動産相談会にお越しいただいたお客様からのご相談事例をご紹介します。
ご相談の内容は、遠方にお住まいの親御様を近くに呼び寄せるため、戸建住宅の購入を検討されているというものでした。
親御様の今後の生活や日常的なサポートを考え、ご自身の住まいの近くで新たな住居を確保したいというお気持ちは、非常によく理解できます。
しかし、購入を検討されていた物件は「再建築不可物件」であり、周辺の不動産市場価格と比較しても販売価格が高額であると判断されました。
そこで今回は、物件の特性や将来的なリスク、価格の妥当性についてご説明し、購入を見合わせる方向でご検討いただくことをお伝えしました。
不動産会社として、購入をおすすめするだけではなく、場合によっては購入を見送るという選択肢をご提案することも大切な役割だと考えています。
本記事では、実際の相談事例をもとに、再建築不可物件の購入時に注意すべきポイントや、親御様の近居を目的とした住宅購入で大切にしたい考え方について解説します。
1．再建築不可物件とは？購入前に知っておきたい基本知識
不動産情報サイトや中古戸建の販売広告で、「再建築不可」という表記を見かけたことはありませんか？
再建築不可物件とは、現在建物が建っていても、建物を取り壊した後に原則として新たな建物を建築できない土地・建物を指します。
その主な理由の一つが、建築基準法で定められている「接道義務」です。
建築基準法では、原則として建築物の敷地は、建築基準法上の道路に2メートル以上接していなければならないと定められています。
この条件を満たしていない場合など、建築基準法上の要件を満たせず、再建築が認められないことがあります。
ただし、特定行政庁による認定・許可などの例外もあるため、個別物件ごとの確認が必要です。
再建築不可物件の主な注意点
建物を取り壊した後、新築できない可能性がある
住宅ローンの利用が難しい場合がある
建物の老朽化や修繕費用を考慮する必要がある
将来売却する際、購入希望者が限定される可能性がある
一般的な再建築可能物件と比較して資産価値の評価が異なる場合がある
もちろん、再建築不可物件であっても、現在の建物を活用して居住することや、売買すること自体が一律に禁止されているわけではありません。
立地や建物の状態、価格などの条件が購入者の希望に合致すれば、選択肢となる場合もあります。
重要なのは、物件の価格だけで判断せず、将来にわたる利用可能性を含めて検討することです。
2．親を近くに呼ぶための住宅購入で大切なこと
今回のお客様のように、遠方に住む親御様を近くに呼び寄せるための住宅購入は、一般的なマイホーム購入とは少し異なる視点が必要です。
例えば、次のような条件が考えられます。
子世帯の住居から近い場所に住めること
病院やスーパーなど生活施設へのアクセスが良いこと
階段の上り下りが少なく、日常生活に負担が少ないこと
将来的な介護や生活サポートを考慮できること
購入費用や維持管理費用が家計に過度な負担とならないこと
親御様の生活環境を整えることは大切ですが、そのために購入する住宅が将来的な経済的負担となってしまっては、本来の目的から離れてしまう可能性があります。
特に、親御様が長く住まれることを想定する場合、現在の建物が何年程度使用できるのか、修繕が必要となった場合にどの程度の費用が見込まれるのかを考えておくことが重要です。
3．再建築不可物件は市場価格より高くても購入すべき？
今回の相談で特に重要となったのが、物件の販売価格です。
再建築不可物件は、一般的な再建築可能物件と比較して、建替えの制約や融資、将来の売却などに影響が生じる場合があります。
そのため、周辺の一般的な中古戸建と単純に価格を比較するのではなく、物件固有の条件を踏まえた価格査定が必要です。
例えば、以下のような項目を確認します。
価格の妥当性を判断する主なポイント
① 周辺の成約価格
現在販売されている物件価格だけでなく、実際に売買が成立した成約事例を参考にします。
② 再建築の可否
建替えができるかどうかは、土地の利用価値や将来の売却可能性を考えるうえで重要な要素です。
③ 建物の状態と修繕費用
築年数、屋根、外壁、給排水設備、耐震性などを確認し、購入後に必要となる費用を想定します。
④ 住宅ローンの利用条件
金融機関によって担保評価や融資条件が異なるため、資金計画への影響を確認します。
⑤ 将来の売却可能性
将来的に住み替えや相続が発生した場合、どのような条件で売却できるかも検討しておきたいポイントです。
今回の物件についても、これらの観点から検討した結果、再建築不可という制約を考慮すると、販売価格は市場価格と比較して高額であると判断しました。
仮に購入後、建物の老朽化が進み、大規模な修繕が必要となった場合、当初想定していた購入費用を大きく上回る負担が発生する可能性もあります。
そのため、お客様には価格面と将来的なリスクを率直にご説明し、今回は購入を見合わせる方向でお考えいただくことをお伝えしました。
4．不動産購入では「買わない」という判断も大切です
不動産購入を検討されている方の多くは、希望する物件が見つかると、できるだけ早く購入したいと考えられるものです。
しかし、不動産は高額な買い物であり、購入後に簡単に取り消すことはできません。
特に、再建築不可物件や築年数の経過した中古戸建、権利関係に注意が必要な物件などは、購入前の調査と判断が重要になります。
不動産会社の役割は、単に物件を紹介し、売買契約を成立させることだけではありません。
お客様の購入目的や資金計画、将来の生活設計を踏まえ、購入することによるメリットとデメリットをできる限り明確にお伝えすることも大切だと考えています。
今回のご相談でも、親御様を近くに呼びたいというお気持ちを尊重しながら、物件の価格と将来のリスクを考慮し、購入を見送る選択肢をご提案しました。
購入を見送ることは、決して住まい探しの失敗ではありません。
より条件に合った物件を探すための、一つの大切な判断だと考えています。
5．西宮市で不動産購入・住み替えをご検討中の方へ
クリーン・エステイトでは、西宮市今津エリアを中心に、不動産購入・売却・住み替え・相続不動産など、幅広いご相談を承っております。
今回のような再建築不可物件の購入相談をはじめ、中古戸建や中古マンションの購入に際して、価格の妥当性や物件の注意点を確認したいというご相談もお受けしております。
また、親御様の近居を目的とした住宅購入では、現在の住環境だけでなく、将来的な生活の変化も見据えた物件選びが大切です。
「この物件の価格は適正なのだろうか？」
「再建築不可と記載されているが、購入しても大丈夫だろうか？」
「親を近くに呼びたいが、どのような住宅を選べばよいのだろうか？」
このようなお悩みがございましたら、お気軽にご相談ください。
クリーン・エステイトは、不動産の売買・賃貸・管理・リフォームまで幅広く対応しております。
お客様のご希望を丁寧にお伺いし、物件のメリットだけでなく、注意点や将来的なリスクについても分かりやすくご説明いたします。
西宮市今津で不動産の購入・売却をするなら、クリーン・エステイトへ。
よくあるご質問（FAQ）
Q1．再建築不可物件は購入しない方がよいのでしょうか？
A．一概に購入を避けるべきとはいえません。立地、建物の状態、購入価格、資金計画、将来の利用目的などによって判断が異なります。ただし、建替えができないことによる制約を十分に理解したうえで購入を検討することが大切です。
Q2．再建築不可物件でも住宅ローンは利用できますか？
A．金融機関によって審査基準や担保評価が異なり、一般的な住宅と比較して融資が難しい場合があります。購入を検討する際は、事前に金融機関へ相談し、資金計画を確認することをおすすめします。
Q3．再建築不可物件は将来売却できますか？
A．売却すること自体は可能です。ただし、再建築の制約や融資条件などから購入希望者が限定される場合があり、売却価格や売却期間に影響する可能性があります。
Q4．親を近くに呼ぶための住宅購入では何を重視すべきですか？
A．交通アクセス、医療機関や買い物施設への利便性、建物の安全性、段差の少なさ、維持管理費用などを総合的に検討することが大切です。また、購入価格だけでなく、将来の修繕費用や住み替えの可能性も考慮しましょう。
Q5．購入を決める前に不動産会社へ相談してもよいですか？
A．もちろんです。購入申込みや売買契約の前に相談することで、価格の妥当性や物件の注意点、資金計画などを整理しやすくなります。気になる物件がございましたら、お早めにご相談ください。
