不動産売却にかかる『仲介手数料』等諸経費について
目次：【不動産売却にかかる『仲介手数料』『固定資産税』や『手付金』について】
不動産売却にかかる『仲介手数料』『固定資産税』や『手付金』について
不動産を売却するときにかかる費用には、仲介手数料や印紙税、登記費用といった以下のような費用が必要となりますが、今回は不動産会社にお支払いいただく『仲介手数料』『固定資産税』、買主様より物件価格の一部としてお支払いいただく『手付金』について、ご案内します。
不動産売却では、一般的には下記の諸経費が必要となります。
(1) 仲介手数料
(2) 印紙税（売買契約書に貼付）
(3) 登記費用（抵当権抹消登記、売渡しに関する費用、住所変更登記、司法書士報酬）
(4) その他必要に応じて支払う費用（測量費、解体費、廃棄物処分費など）
(5) 引越し費用
(6) ハウスクリーニング費用
(7) 中古住宅の設備に関する調査費用
不動産会社に支払う『仲介手数料』について
仲介手数料とは、不動産会社がお客様から売却のご相談をいただいた時から、最終のお取引までに要する対価に対してお支払いいただく金銭となります。
売却のご相談をいただくと不動産会社では、法令に順守した物件であるかどうか、金融機関へ住宅ローンの可否のヒアリング、近隣の取引事例や販売物件について調査を行い、適正な販売価格をご提案させて頂く査定書の作成、販売方法のご提案等、ご成約に向けた水面下での下準備を入念に行い、売主様にご納得をいただいた上で媒介契約を締結して、販売活動を行ってまいります。
販売活動においては、従来の顧客様を対象にアナウンスを行い、売主様ご所有の物件についてマッチング作業、その後広く広告活動を行い、購入顧客様を募ってまいります。
物件に関するお問合せをいただいたお客様には、お問合せの対応や現地案内、金融機関へ住宅ローンの借入れの打診を行い、不動産売買契約書、重要事項説明書の作成、住宅ローンの手続きなどを行い、司法書士の手配、火災保険の手配、お引越の手配などを行ってまいります。
仲介手数料とは、上記作業の成功報酬となります。
不動産売買契約が成立していない場合は、仲介手数料をお支払いいただく必要はございません。
成功しないと支払う必要がないのが、仲介手数料となります。
仲介手数料の上限額
仲介手数料の上限については下記の表にてご確認ください。
『仲介手数料』の支払い時期について
『仲介手数料』の支払い時期は一般的に、不動産売買契約を締結された時（契約時）に『仲介手数料』の半金＋消費税額を支払い、最終のお取引時（残代金の支払い、物件の引渡し）に残りの半金＋消費税額を支払っていただくパターンとなります。
基本的に売主様が仲介手数料を別でご用意いただく必要はございません。
契約時には、買主様から売主様へお支払いされる手付金より仲介手数料＋消費税額のお支払いが可能となります。
最終のお取引時においても、売買代金より手付金を差し引いた残代金から、仲介手数料＋消費税額のお支払いが可能となります。
『手付金』の相場はいくら？
手付金の相場は5％～10％が一般的です。原則、手付金は売主様と買主様の合意のもとで決定する金額となりますので、法的にいくらでないといけないという決まりはございません。
ただし、売主が不動産業者で、買主が不動産業者以外の売買契約の場合には、手付金の額や違約金の額について宅建業法で売買代金の20%以内とする規制がありますが、個人間の売買の場合には、それらの規制はございません。
しかし実際の取引においては、その手付金の額は一般的には売買代金の5％～10%程度となります。
手付金の額が少額であれば、手付金の額をもとに違約金を定めるために、契約の拘束力が弱く『手付解除』や『違約による契約の解除』の可能性もございます。
そこで、手付金の額は少額でも、違約金の額を多くすることによって、違約による契約解除を回避する拘束力を伴う金銭となります。
『固定資産税の精算金』とは？
最終のお取引時には売却不動産にかかる金銭の清算を行います。
固定資産税等（都市計画税も含む）、賃貸中の物件の場合は賃料や共益費、マンションの場合は月々の管理費や修繕積立金等が対象となります。
また、マンションでしたら、専用庭やルーフバルコニーの月々の使用料など、お部屋に付随する共用部分にかかる費用の全てが該当します。
ただし、駐車場や自転車置場の利用に関する費用は清算の対象ではございません。
駐車場や自転車置場については、所有者の意向に基づき管理組合と賃貸借契約が締結されている事から、清算の対象外となりますので重々ご理解ください。
『固定資産税の精算金』の計算方法
固定資産税等の清算に関する起算日については、関西では4月1日を起算日とすることが一般的ですが、関東では1月1日が起算日とする場合が一般的となります。物件の所在地により異なりますので、不動産会社にご確認ください。
起算日から最終お取引日（引渡日）前日までが売主様のご負担、最終お取引日（引渡日）当日より買主様のご負担となります。
ご所有物件の所在地が「兵庫県西宮市」で、年間の固定資産税額が250,000円、最終のお取引日が5月1日の場合
【負担日数の計算方法】
売主様の負担日数：4月1日～4月30日までの30日間
買主様の負担日数：5月1日～翌年の3月31日まで335日間
【清算額の計算方法】
売主様の清算額：250,000円（年額）÷365日（年間）×30日（負担日数）＝20,548円（小数点第1位四捨五入）
買主様の清算額：250,000円（年額）÷365日（年間）×335日（負担日数）＝229,452（小数点第1位四捨五入）
西宮市では、例年5月中旬頃に市役所から固定資産税に関する納付書が、1月1日付けの所有者に届きます。よって、上記の場合は売主様のお手元に固定資産税に関する納付書が届いていない可能性があります。
その場合は、不動産売買契約書の特約条項に「固定資産税の清算に関しては、例年4月1日に西宮市役所より発行される今年度分の固定資産（土地・家屋）課税台帳登録事項証明書の記載額に基づき清算を行うものとする。」と記載し、この特約の内容で清算をします。
マンションの管理費や修繕積立金に関する清算については、固定資産税等の清算と同様に、最終お取引日（引渡日）前日までが売主様のご負担、最終お取引日（引渡日）当日より買主様のご負担となることに加えて、月々の支払いが管理組合へ口座引落のケースが多いでため、引落口座の名義変更に時間がかかります。そのため、最終お取引日（引渡日）が5月1日の場合は、買主様は翌月分も含めて売主様にお支払いし、従来の売主様の口座より引落ししていただくことが一般的となります。
これら費用の授受に関しての清算書や領収書を不動産会社が準備し、金銭の受け渡しをします。
