不動産を現金化する方法について
不動産を現金化することは、資金調達や投資戦略として非常に重要です。
不動産を現金化の方法にはさまざまな手段があり、目的や状況に応じて最適な方法を選択することが求められます。
この記事では、不動産を現金化するための主な方法とその特徴について詳しく解説します。
1. 不動産の売却
最も直接的で一般的な方法は、不動産を売却して現金を得ることです。売却によって、即時に現金を手に入れることができ、その後の運営資金や投資に活用することが可能です。不動産売却には、以下のような流れがあります。
①売却準備
不動産を売却する前に、まずは不動産の価値を確認する必要があります。不動産の市場価格を調べるために、専門家による査定を受けることが一般的です。また、売却をスムーズに進めるためには、不動産に関する必要書類（登記簿謄本や土地・建物の図面、固定資産税の納税証明書など）を整えておくことが重要です。
②販売方法の選定
不動産を売却する際には、いくつかの方法があります。主な方法としては、不動産仲介業者を通じて売却する方法と、直接購入希望者を探す方法です。仲介業者を利用する場合、専門的な知識や広いネットワークを活かして売却を進められるため、より効率的に取引を行うことができます。
③売却時のポイント
売却価格を決定する際には、相場をよく調査し、適切な価格設定を行うことが重要です。また、売却時には税金の問題も考慮する必要があります。譲渡所得税や消費税など、売却に伴う税金を理解し、事前に税理士に相談することをおすすめします。
2. 不動産リースバック
不動産リースバック（Sale and Leaseback）は、不動産を売却した後、売却した不動産をリース（賃貸）契約で引き続き使用する方法です。これにより、売却によって得た現金を手に入れつつ、その不動産を引き続き使用することができます。
①リースバックの仕組み
リースバックは、所有者が不動産を売却し、その後その不動産を借りて使い続けるという取引形態です。リースバックを選択する理由としては、資金調達をしたい一方で、事業や生活においてその不動産が不可欠である場合が多いです。
②メリットとデメリット
リースバックの最大のメリットは、現金化しつつその不動産を引き続き使用できる点です。しかし、リース契約が長期間にわたることが多いため、将来的に賃料負担が重くなる可能性がある点はデメリットです。また、所有権が他者に移転するため、将来的な不動産価値の上昇を享受することはできません。
３.不動産担保ローンの利用 (リバースモーゲージ）
不動産担保ローンは、不動産を担保にして現金を借りる方法です。特に事業者や個人が不動産を所有している場合、すぐに現金が必要なときに便利な選択肢となります。この方法では、売却せずに手元に不動産を残しつつ、必要な資金を調達することができます。
①不動産担保ローンの仕組み
不動産担保ローンは、所有する不動産を担保にして、金融機関から融資を受ける仕組みです。融資を受ける際には、不動産の評価額に基づいて融資額が決定されます。また、担保となる不動産に対する所有権が金融機関に移転することはなく、融資を返済し続ける限り、所有権を保持することができます。
②メリットとデメリット
不動産担保ローンのメリットは、現金を手に入れながらも不動産を手放さない点です。ただし、返済を滞らせると担保となった不動産を差し押さえられるリスクがあるため、返済計画をしっかり立てることが重要です。
4. 不動産の分譲
不動産を複数の小さい区画に分けて販売する方法です。これは、特に広大な土地や大型の不動産に適しています。分譲することで、より高い価格で不動産を売却することができ、現金化が可能となります。
①分譲の流れ
不動産を分譲するには、まず土地や建物を分割し、それぞれを売却可能な単位に仕上げる必要があります。例えば、土地を複数の小さな区画に分ける、もしくは建物を複数の賃貸部屋として区分けすることが考えられます。この過程には法律的な手続きや工事が必要な場合もあります。
②メリットとデメリット
分譲のメリットは、単一の不動産を売却する場合よりも高い価格で売却できる点です。しかし、分譲には手間と時間がかかるため、急いで現金化したい場合には不向きな方法となります。
5. 不動産クラウドファンディング
不動産クラウドファンディングは、多数の投資家から資金を集めることで不動産の投資を行い、そのリターンを分配する仕組みです。これは不動産を直接売却せずに、所有権を一部だけ売却して現金化する方法です。
①クラウドファンディングの仕組み
不動産クラウドファンディングでは、資金提供者が小額ずつ出資し、出資者に対して不動産の運用益や売却益を分配する形で投資が行われます。通常、運営会社が不動産の選定・運用を行い、出資者に配当が支払われます。
②メリットとデメリット
不動産クラウドファンディングのメリットは、少額から投資ができ、また、売却を伴わずに現金化できる点です。しかし、運営会社の運用方針や市場の影響を受けるため、元本保証はなく、リスクも伴います
6. 不動産の賃貸
不動産を直接売却せず、賃貸することも現金化の方法の一つです。賃貸収入を得ることで、定期的なキャッシュフローを確保できます。特に、商業施設や住宅などは安定した賃貸収入を得ることが可能です。
①賃貸収入の活用
不動産を賃貸することで、定期的な収益を得ることができ、現金化の手段として活用できます。特に安定した需要が見込まれるエリアでは、長期的に収益を得ることが可能です。
②メリットとデメリット
賃貸のメリットは、定期的な収入を得られる点ですが、管理や維持費がかかり、入居者のトラブルや空室のリスクも存在します。また、賃貸契約を結んでいても、最終的に現金化したい場合には売却が必要です。
