不動産会社が売却査定時に行う際に調査する内容とは？どんな事？
不動産査定とは、売却や購入、融資の際にその不動産の市場価値を評価するために行うプロセスです。
査定を行う不動産会社は、物件の価値を正確に評価するために様々な要素を調査します。
この査定額は、不動産の市場性、立地条件、状態など多岐にわたる要因によって左右されます。
不動産査定を行う目的
売却価格の決定：売主が物件を売却するために、市場価値を基に価格を決定します。
購入価格の確認：購入を検討している人が物件の適正価格を確認するため。
融 資 評 価：銀行などの金融機関が不動産を担保に融資を行う場合、担保価値を確認します。
相続税評価 ：相続した不動産の税務評価を行うため。
不動産査定で調査する内容
不動産会社が査定を行う際、調査する内容は多岐に渡りますが、主に以下の要素が重要です。
1. 物件の基本情報
査定において最も基本的な部分は物件の情報です。これには、以下の要素が含まれます。
物件の種類（マンション、一戸建て、土地、商業施設など）
所在地（都道府県、市区町村、住所）
土地面積（土地の広さ）
建物面積（建物の広さ）
築年数（建物が築何年か）
間取り（部屋数、部屋の配置など）
構造（鉄筋コンクリート造、木造、鉄骨造など）
これらの基本情報は、物件の価値を決定する際の初期データとして非常に重要です。
2. 物件の立地条件
物件の立地は、査定額に大きな影響を与えます。立地条件に関して調査する内容には以下の点が含まれます：
交通アクセス（最寄り駅までの距離、バス停の有無、主要道路へのアクセス）
周辺環境（商業施設、学校、病院、公園、公共施設などの近さ）
治安（犯罪発生率、近隣住民の特徴）
地域の発展性（再開発地域、行政の整備計画など）
立地が良ければその分高評価になります。特に都市部で便利な場所や、将来的に価値が上がる可能性がある地域は、査定額が高くなる傾向があります。
3. 周辺の取引事例（成約事例）
査定を行う際には、周辺の同じような物件の取引価格や市場動向を確認することが非常に重要です。
不動産の価格は基本的に市場の需要と供給に左右されるため、近隣で似たような条件の物件がどの程度で取引されているかを調べます。
同一地域内の取引事例：近隣の同じタイプや条件の物件の売買価格を調べることで、その物件の相場を把握します。
過去の成約事例：過去に同じ地域で成約した物件の価格、成約時期、売れた理由などを分析します。
これにより、現在の市場価格や売れやすい価格帯を見極めることができます。
4. 物件の状態
物件の状態も査定額に大きく影響します。調査内容には以下のような点が含まれます：
建物の状態（外壁や屋根の状態、内装の劣化具合、設備の劣化具合）
設備の状態（キッチン、浴室、トイレ、空調設備などの稼働状態）
リフォームや修繕歴（過去に行ったリフォームや修繕の内容）
耐震性（建物の耐震基準や補強の有無）
水回りや電気設備の状態
物件が新築やリフォーム済みで状態が良い場合、査定額は高くなる傾向があります。
逆に、老朽化が進んでいたり、修繕が必要な場合は査定額が低くなることがあります。
5. 法的条件・規制
不動産にはさまざまな法的な規制が関わるため、これらを調査することも重要です。
土地・建物の登記情報：権利関係や所有者の確認が必要です。
また、所有権が明確であることが査定の前提条件となります。
用途地域や建築制限：土地の用途や建物の高さ制限など、土地利用に関する制限があるかを確認します。
道路状況やセットバック：道路の幅員やセットバック（建物と道路の間の距離）についても調査します。
土地の境界線：隣地との境界線が明確か、境界確認書があるかどうかも重要です。
これらの法的な条件は、物件の利用価値や将来の売却可能性に大きな影響を与えます。
6. 不動産市場の動向
不動産市場全体の動向も査定額に影響を与えます。市場の需給状況、金利動向、景気の影響などが反映されます。
特に以下の点が重要です。
金利の影響：金利が低いと住宅ローンを組みやすくなるため、需要が増え、物件の価格が上がる傾向にあります。
景気の影響：景気が好調な時期は不動産市場が活発化し、価格が上昇することがあります。
需要と供給のバランス：地域ごとの需要と供給のバランスを調査し、需要が多ければ高評価、供給過多なら低評価に
なる可能性があります。
まとめ
不動産の査定を行う際には、多角的な視点から物件を評価することが求められます。物件の基本情報、立地条件、周辺の取引事例、物件の状態、法的な規制、そして市場動向など、さまざまな要因を総合的に分析して査定額を決定します。これらの調査が不動産の価値を正確に把握するために非常に重要であり、売買を成功させるためには専門家による適切な査定が欠かせません。
不動産査定を受ける際は、これらの要素をよく理解し、物件の価値を最大限に引き出すために必要な手続きを適切に行うことが重要です。
