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不動産売買契約時のトラブルになりがちな事案

不動産取引について


不動産売買は多くの人々にとって人生の中でも最も大きな取引のひとつです。
売買契約の締結前から契約後の手続きに至るまで、さまざまな点でトラブルが発生する可能性があります。
こうしたトラブルは、契約当事者の不注意や誤解、契約書における不十分な取り決めなどが原因となります。

この記事では、不動産売買契約時に起こりやすいトラブルの事例を紹介し、それぞれの事例に対する予防策や解決方法についても触れていきます。



1. 物件の瑕疵(欠陥)が発覚した場合


不動産売買契約において最も多いトラブルの一つは、物件の瑕疵(欠陥)が発覚することです。瑕疵とは、物件に本来あるべき性能や品質が欠けている状態を指し、例えば以下のような問題が考えられます:

構造的な欠陥(基礎部分のひび割れ、屋根の漏水など)
設備の故障(エアコンや給湯器の不具合)
水回りの不具合(排水管の詰まり、トイレの水漏れ)
シロアリやカビの発生

物件の瑕疵が発覚した場合、買主は契約解除や修繕を求めることができますが、売主は「瑕疵担保責任」を免れるために、契約書に「現状有姿(現状のままで売る)」という条件を盛り込むことが一般的です。しかし、この取り決めが曖昧だと、後々トラブルの原因になります。


予防策
売買契約前に、買主は専門の建物検査を行い、物件に瑕疵がないかを確認することが重要です。
契約書には、売主が明確に瑕疵担保責任を負う範囲を記載し、売主が契約書における責任を果たす意図を明示することが必要です。
「現状有姿」の条件を盛り込む場合、買主は物件の状態に十分納得してから契約を結ぶべきです。



2. 物件の引き渡しの遅延


売買契約では、売主は買主に対して契約で定められた期日に物件を引き渡さなければなりません。しかし、契約時に引き渡し期日が不明確だったり、売主が手続きの遅延や準備不足から引き渡しを遅らせたりする場合があります。このような遅延により、買主が不便を強いられることは少なくありません。


予防策
引き渡し期日を契約書に明記し、その期日を守るように双方が確認しておくことが大切です。
もし引き渡し期日に遅延が生じる場合は、事前に買主に通知し、代替案を提示することが望ましいです。


3. 代金支払いの遅延


買主が代金を支払わなかったり、支払いの期日に遅れたりするトラブルも発生しがちです。特に、ローンの審査が遅れたり、ローンが通らなかったりすることが原因で支払いが滞ることがあります。支払いが遅れることで、売主は契約解除や損害賠償を求めることができる場合もありますが、代金支払いに関しても契約書で取り決めが必要です。


予防策
代金支払いの期日を契約書に明確に記載し、遅延が発生した場合の対応方法(例えば、遅延利息の適用や契約解除の条件)も定めておくことが重要です。
もしローン審査が不安な場合、買主は事前に仮審査を受け、支払い能力に問題がないことを確認しておくべきです。


4. 権利関係の不備


物件の所有権や権利関係に問題が発生することもあります。売主が物件の権利関係を正確に報告しなかったり、物件に抵当権や借地権が設定されていることを隠したりする場合があります。このような場合、買主は契約後に権利関係に関する問題を発見し、トラブルが発生することになります。


予防策
契約前に物件の権利関係(登記簿謄本や公図など)を確認し、すべての権利関係が明確であることを確保することが重要です。
契約書に、売主が物件の権利関係に瑕疵がないことを保証する条項を盛り込むとともに、万が一問題が発生した場合の解決策を規定しておくべきです。


5. 価格交渉後の金額の不一致


売主と買主の間で価格交渉が行われた後、合意された金額に関して認識の違いが生じることがあります。例えば、口頭で価格が決まったが、その後に契約書に記載された金額に誤りがあったり、追加費用が発生した場合にトラブルが起きることがあります。


予防策
価格交渉の結果を契約書に正確に反映させ、追加費用や税金などの詳細についても明記することが重要です。
価格や費用に関する不明確な点があれば、契約前に双方が納得するまで確認を行い、書面での確認を徹底することが必要です。


6. 契約書の理解不足


契約書に記載された内容を理解していないまま契約を結んでしまうこともトラブルの原因となります。特に、不動産取引においては専門用語や複雑な条項が多いため、契約書をよく理解せずにサインしてしまうことがあります。


予防策
契約書の内容をよく理解し、不明点があれば弁護士や不動産の専門家に相談することが重要です。
物件購入を検討する際には、契約書の内容だけでなく、売買に関連する法的な知識を十分に得ておくことが賢明です。


7. 引き渡し後の使用に関するトラブル


引き渡し後に、買主と売主との間で物件の使用に関するトラブルが発生することもあります。例えば、売主が物件に関して使用権を主張したり、買主が物件に対して変更を加えたことで問題が生じることがあります。


予防策
契約書に物件の引き渡し後の使用に関する取り決め(例えば、物件内の荷物の撤去、改修工事に関する規定など)を詳細に記載し、トラブルを防止することが大切です。


8.まとめ


不動産売買契約時にはさまざまなトラブルが発生する可能性がありますが、これらの問題を未然に防ぐためには、契約書の内容を十分に理解し、事前に確認を行うことが非常に重要です。
売主と買主双方が誠実に契約を履行し、問題が発生した場合には速やかに解決策を講じることが、トラブルを最小限に抑えるための鍵となります。
不動産のご相談は地域密着、皆様のまちのクリーン・エステイトまで、ご相談下さい。



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