実家の売却は相続の前と後のどちらが良いか？
実家の売却は相続の前と後のどちらが良いか？
実家を売却する際、相続前に売却するか、それとも相続後に売却するかは、多くの人が悩むポイントです。それぞれの選択肢にはメリット・デメリットがあり、家族の状況や税金、手続きの負担などを考慮する必要があります。本記事では、それぞれのケースについて詳しく解説し、どのような点に注意すべきかを掘り下げていきます。
1. 相続前に売却する場合
メリット
１．手続きがシンプル
相続前に売却する場合、相続登記の必要がなく、所有者（親など）が直接売買契約を結ぶため、スムーズに進められます。相続手続きには時間と費用がかかるため、それを省略できるのは大きな利点です。
２．相続税の対象から外れる
不動産を相続する場合、その評価額に応じて相続税が発生します。特に不動産の評価額が高い場合、相続税の負担が重くなりがちです。相続前に売却すれば、その財産が相続財産から除外され、相続税の軽減につながる可能性があります。
３．共有名義のトラブルを回避
相続後に複数の相続人が共有名義で不動産を所有することになると、意見の不一致によるトラブルが発生しやすくなります。売却するかどうか、売却価格の設定などで揉めることも珍しくありません。相続前であれば、所有者が単独で売却の決定を下せるため、スムーズに進められます。
デメリット
１．親が判断能力を失うと売却できない
もし親が認知症などで判断能力を失ってしまうと、売却が難しくなります。その場合、成年後見制度を利用しなければならず、手続きが煩雑になり、売却に時間がかかる可能性があります。早めに対策を講じることが重要です。
２．譲渡所得税が発生する
売却によって利益が出た場合、譲渡所得税（所得税・住民税）が発生します。特に、取得価格が低く、売却価格が高い場合には多額の税金が発生する可能性があります。ただし、「3,000万円の特別控除」などの適用条件を満たせば、税負担を軽減できます。
2. 相続後に売却する場合
メリット
１．相続税の特例が適用される場合がある
「小規模宅地等の特例」を活用できると、相続税の評価額が最大80%減額されるため、相続税の負担を抑えられます。この特例を活用することで、相続後の税負担を軽減し、より有利な条件で売却できる可能性があります。
２．取得費加算の特例を利用できる
相続開始から3年10ヶ月以内に売却すれば、相続税額の一部を取得費に加算でき、譲渡所得税を軽減できます。これにより、売却益が発生しても、税負担が軽減されるため、より多くの資金を手元に残すことができます。
３．適正な価格で売却しやすい
相続前に急いで売る必要がなく、じっくりと買い手を探すことができるため、市場価格に近い適正価格で売却できる可能性があります。また、不動産市場の動向を見極める時間を確保できるため、有利なタイミングで売却を進められるのもメリットです。
デメリット
１．相続登記や名義変更が必要
不動産を売却する前に相続登記を行い、名義を相続人に変更する必要があります。この手続きには時間や費用がかかるため、相続人が多い場合や遺産分割協議が必要な場合には、売却までに時間がかかることがあります。
２．相続人間で意見が対立する可能性
複数の相続人がいる場合、売却の意思決定に時間がかかることがあります。特に遺産分割協議が整わないと、売却が進められません。親族間で十分な話し合いを行い、円満に進めることが大切です。
３．固定資産税や管理コストがかかる
相続後にすぐ売却できなければ、その間の固定資産税や維持管理費が発生します。特に、空き家として放置すると、管理が行き届かずに価値が下がる可能性もあるため、適切なタイミングで売却を進めることが重要です。
3. どちらを選ぶべきか？
相続前の売却が向いているケース
●親が元気なうちに売却の意思が固まっている
●相続税の負担を減らしたい
●共有名義によるトラブルを避けたい
●早急に現金化したい
●不動産の老朽化が進んでおり、早めに手放したい
相続後の売却が向いているケース
●「小規模宅地等の特例」や「取得費加算の特例」を活用したい
●適正な価格で売却したい
●相続人全員の合意が得られる見込みがある
●すぐに現金化する必要がない
●相続後に不動産を一時的に活用する予定がある
まとめ
相続前に売却するか、相続後に売却するかは、それぞれメリット・デメリットがあります。税金面や手続きの手間、家族間の合意形成などを総合的に考慮し、最適なタイミングを見極めることが重要です。状況に応じて専門家（税理士・不動産会社・司法書士）に相談し、スムーズな売却を目指しましょう。
西宮で不動産売却を検討されている方は、地元密着のクリーン・エステイトにご相談ください。
