分譲マンションの「持分」とは？
分譲マンションを購入するとき、物件価格や立地、管理費などに目が行きがちですが、実は「持分（もちぶん）」という概念も非常に重要です。この記事では、分譲マンションの持分とは何か、どのように決まるのか、そしてトラブルを防ぐための注意点について詳しく解説します。
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分譲マンションとは？
まず、分譲マンションとは、1棟の建物を区分所有の形で分けて販売しているマンションのことです。つまり、マンション全体の中で、自分が所有する「専有部分」と、他の住民と共同で所有する「共用部分」があるということになります。
たとえば、自分の部屋（〇〇号室）は専有部分にあたり、廊下やエレベーター、外壁、屋根、敷地などは共用部分として、住民全員で共有します。
「持分」とは何か？
ここで出てくるのが「持分」です。持分とは、共用部分や敷地に対して、各所有者がどれだけの割合で権利を持っているかを表すものです。
たとえば、10戸のマンションがあり、すべて同じ広さ・価格で販売されたとすると、各住戸の持分は「1/10」となるのが一般的です。しかし実際の分譲マンションでは、部屋の広さや価格が異なるため、持分も住戸ごとに異なります。
持分は登記簿に記載されており、「○○番地の土地に対する1,000分の75の共有持分」のように表記されます。この割合に応じて、管理費や修繕積立金などが決まることが多く、また重要な議決（建て替えや管理規約の変更など）にも影響を与えます。
持分はどうやって決まるの？
多くのケースでは、各住戸の「専有面積の割合」に応じて持分が決定されます。つまり、部屋が広ければ広いほど持分が大きくなるという仕組みです。具体的には、以下のような形で計算されます。
持分（％） ＝ 自分の専有面積 ÷ 全戸の専有面積合計 × 100
ただし、販売会社によっては価格ベースや他の要素も加味する場合があるため、必ずしも面積比が全てではありません。実際の持分は登記簿謄本で確認できます。
持分の役割と重要性
持分は、マンション生活においてさまざまな場面で関係してきます。以下のようなケースで特に重要になります。
1. 管理費や修繕積立金の負担割合
管理組合によって異なりますが、多くの場合、持分割合に応じて管理費や修繕積立金が算出されます。つまり、持分が大きいほど毎月の支払いも高くなります。
2. 総会での議決権
マンション管理に関する重要事項は、住民の多数決で決まります。このとき、単純な「1人1票」ではなく、「持分による割合投票」が行われる場合があります。つまり、大きな部屋を所有している人ほど、意思決定における影響力が強くなることがあります。
3. 建替えの決議
マンションを建替えるためには、区分所有者全体の「5分の4以上の賛成」と「持分の5分の4以上の賛成」が必要です。どちらか片方でも足りないと、建替えは成立しません。つまり、少数の大きな持分を持つ所有者が反対すれば、建替えができないこともあるのです。
持分をめぐるトラブルとその対策
持分は「見えない資産」であるがゆえに、トラブルの原因になることもあります。よくあるトラブルとその予防策を見てみましょう。
・親族間での相続トラブル
相続でマンションを複数人が共有することになると、誰がどのように使うのか、修繕費は誰が払うのか、といった点で揉めることがあります。できる限り単独名義にしておくか、遺言や事前の話し合いで役割を明確にしておくことが大切です。
・第三者との共有持分売買
一部の持分だけを他人に売ることも法律上は可能ですが、買った人が「見ず知らずの第三者」であればトラブルに発展しやすくなります。売買する場合は、他の共有者に事前に相談し、合意を得るのが望ましいです。
・賃貸や売却時のトラブル
マンションを貸し出す場合でも、共有部分に関する権利は制限されることがあります。また、売却の際にも、持分に応じた評価が必要になるため、不動産会社に正確な説明を求めることが重要です。
まとめ
分譲マンションの「持分」は、普段あまり意識しないかもしれませんが、マンションの管理や将来の相続・売却などに深く関わってきます。自分がどれだけの持分を持っているのか、どのようにその権利が使われるのかを正しく理解することで、トラブルを防ぎ、安心した暮らしを送ることができます。
マンションを購入・所有する前後には、登記簿で持分を確認し、管理組合の規約や運営方針も確認しておきましょう。「ただの割合」と軽く見ずに、「財産権」としての自覚を持つことが、持分と上手に付き合う第一歩です。
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