確定測量と官民境界の重要性を徹底解説
不動産を売却する際、多くの売主が「いくらで売れるか」「いつ売れるか」といった価格やスケジュールに目が向きがちです。しかし、それ以上に大切な要素があります。
それは「土地の境界が明確に確定しているか」という点です。
この境界確定を行うための手続きが「確定測量」であり、売却における安心・信頼の基盤となるものです。そして、確定測量の中でも特に重要なのが「官民境界（かんみんきょうかい）の確定」です。
確定測量とは？
まず、確定測量とは、土地の境界を隣接地の所有者（民地）や官公署（公共の土地）との合意のもとで確定し、正確な図面を作成する作業です。これは現況測量（目視や既存の資料を基にした測量）とは異なり、法的・実務的な正確さを求められるものです。
確定測量の実施には、以下のような流れがあります：
土地の資料収集（登記簿、公図など）
測量の実施（測量士・土地家屋調査士）
境界立会い（隣地所有者・官公署との合意）
境界確認書の作成・署名
確定測量図の作成と保管
「官民境界」とは何か？
◆ 官民境界の定義
「官民境界」とは、民有地（私有地）と官有地（国や地方自治体など公共機関の土地）との境界を指します。たとえば、道路・水路・河川・公園などと接する土地において、その境界線がどこかを公的に明確にする必要があります。
一般的に、官有地の管理者は以下のように分類されます：
市区町村（市道、生活道路、公園など）
都道府県（県道、河川など）
国（国道、国有林、旧軍用地など）
◆ 民地と官地の境界が不明だと…
道路に接している土地の売買で、接道義務（建築基準法42条など）をクリアするには「その道路が公道か私道か」「道路境界がどこか」などが非常に重要になります。
官民境界が曖昧なままだと、以下のような問題が生じます：
建築確認申請が通らない
境界線を巡って行政とトラブルになる
接道義務が満たせず、住宅の再建築が不可能
売却後に買主とトラブルになる
官民境界確定の手続きと注意点
1. 誰が確定するのか？
官民境界の確定は、基本的に各官庁（道路管理者・河川管理者など）が立会い、認定する必要があります。民間同士の境界確認とは異なり、公的な審査・書類手続き・協議が必要になるため、時間も労力もかかります。
例えば、道路との境界を確定するには、市役所の「道路管理課」「用地課」などに申し出て、申請を出す必要があります。その後、現地調査や立会い、関係者の確認を経て、正式に「官民境界確定図」が作成されます。
2. 官民境界の手続きにかかる期間と費用
官民境界の確定には通常3〜6ヶ月ほどの期間を要することが多く、都市部や争点のある地域ではそれ以上かかることもあります。
費用については、
測量士・土地家屋調査士への報酬（30万〜100万円）
官庁手数料（無料または数万円程度）
が必要となるケースが一般的です。
売却時における確定測量（官民境界含む）の必要性
◆ 売主のリスク軽減と資産価値の保全
官民境界が未確定のまま売却しようとすると、以下のような問題が起きる可能性があります：
「道路に接していない」と判断され建物の建築が不可に
売却後に買主から損害賠償請求される
買主が住宅ローンを借りられない
売却価格が相場より下がる
これらはすべて、境界の不確実性からくるもので、売主自身にとっても資産価値の毀損や損害リスクを伴う大きな問題です。
◆ 買主の安心にも直結
買主にとって、官民境界が確定している土地は「すぐに利用できる」「安心して建築できる」「ローンも通りやすい」といった明確なメリットがあります。よって、確定測量済の土地は買主からの評価も高く、売却スピードや成約率の向上にもつながります。
確定測量・官民境界の整備が必要なケース
以下のような土地を売却する際には、事前に確定測量と官民境界の確定が必要・推奨されます：
道路・水路に接する土地
建物の建て替えや開発予定がある土地
古い土地で境界標（杭）が失われている
登記簿面積と現況面積が異なる
相続・分筆予定の土地
まとめ｜確定測量と官民境界は「売却の信用力を高める」
不動産売却を成功させるカギは、「価格」や「立地」だけではありません。確定測量と官民境界の整備によって、売却対象の不動産の信頼性・透明性が高まり、結果として高値売却やトラブルの回避に繋がるのです。
測量には時間とコストがかかりますが、それは「売却後の安心」と「資産価値維持」のための必要経費と言えます。とくに道路や公共施設に接する土地をお持ちの方は、確定測量に加えて官民境界の確認もぜひご検討ください。
最後に、不動産ご売却時に測量・官民境界についてのご相談は取引実績の多い不動産業者へ相談下さい。
提携の土地家屋調査士等複数在籍している事が往々です。
１９８９年創業、信頼でつなぐ、家族と地域のしあわせ+安心。
不動産のご売却は、クリーン・エステイトまでご相談下さい。
測量や官民境界の手続きは、一般の方にはわかりにくく、専門的な知識や経験が求められる場面が多々あります。土地家屋調査士や不動産のプロと連携しながら、早めに準備を進めることで、スムーズで後悔のない不動産売却が実現します。
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