不動産売却前に知っておきたい！媒介契約の特徴や注意点とは

不動産の売却を不動産会社に依頼する際には、媒介契約を締結しなければなりません。
媒介契約には3種類あり、それぞれに特徴とメリット・デメリットがあるので、状況に応じた選択が重要です。
そこで今回は、各媒介契約の内容や、メリット・デメリット、契約を結ぶときの注意点を詳しく解説します。

不動産売却時の媒介契約とは？

媒介契約とは、不動産の売買の仲介業務を不動産会社に依頼する際に締結する契約のことです。
不動産を仲介で売却する際には、まず不動産会社と媒介契約を結んでから売却活動を始めます。
この媒介契約では、以下の内容を取り決めます。
媒介契約の内容

●契約の種類
●有効期間
●成約時に支払う報酬額や支払い時期
●不動産会社が行う業務内容（レインズへの登録や活動報告の頻度など）
●違約金の発生条件

不動産会社との媒介契約には、専属専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約の3つの種類があり、それぞれに標準的な契約内容が決められています。
これらの内容は、国土交通省の「宅地建物取引業法施行規則の規定による標準媒介契約約款」に基づいています。
ただし、不動産会社は売主に不利にならない範囲で、特約を設けることが可能です。

媒介契約を結ぶ理由

媒介契約は、不動産会社に買主との売買契約を仲立ちしてもらい、取引が成立した際に報酬（仲介手数料）を支払う約束をするものです。
例えば、知り合いと直接不動産を売買する場合には、媒介契約は必要ありません。
しかし、一般の方が自力で不動産を購入してくれる方を見つけるのは難しいため、不動産会社に依頼して売買取引を成立させてもらうことが一般的です。
また、不動産会社と素人の売主では、不動産売買に関する知識に大きな差があるため、契約内容には宅地建物取引業法によってさまざまな規定が設けられています。
媒介契約は口約束でも成立しますが、不動産会社は売主に対して「媒介契約書」を交付することが義務付けられています。
これは、契約内容を明確にすることでトラブルを防ぐためです。
そのため、媒介契約書を作成しない不動産会社は、悪質である可能性が高いといえます。

不動産売却時の各媒介契約の特徴は？メリット・デメリットを比較

媒介契約には、専属専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約の3種類があります。
それぞれの特徴とメリット・デメリットを詳しく見ていきましょう。

専属専任媒介契約とは

●複数社との契約：×
●自分で買主を見つけてもよいか：×
●レインズへの登録：5営業日以内に登録
●業務状況の報告：1週間に1回以上
●契約の有効期間：3ヶ月以内

専属専任媒介契約では、1社のみに依頼し、他の不動産会社と併せて依頼することはできません。
自分で買主を見つけても、不動産会社を介して取引をおこなう必要があります。
契約有効期間は3ヶ月以内で、不動産流通機構（レインズ）には契約締結後5日以内に登録し、販売状況を1週間に1回以上報告しなければなりません。
指定流通機構への登録義務
指定流通機構（レインズ）は、宅地建物取引業法に基づいて国土交通大臣が指定する不動産流通機構です。
全国に4法人が設立され、不動産情報の交換業務を担当しています。
専属専任媒介契約を締結した場合、不動産会社は5営業日以内にレインズへ物件情報を登録し、広く購入希望者を探します。
メリット・デメリット
専属専任媒介契約は、不動産会社を通じてのみ売買契約がおこなわれるため、仲介手数料の確保が可能で、不動産会社の積極的な売却活動が期待できます。
また、報告義務により、販売活動の状況を随時把握することが可能です。
窓口が一本化され、利便性が高い一方で、1社にしか依頼できないため、売却の時期や金額がその会社の力量に左右されます。

専任媒介契約とは

●複数社との契約：×
●自分で買主を見つけてもよいか：〇
●レインズへの登録：7営業日以内に登録
●業務状況の報告：2週間に1回以上
●契約の有効期間：3ヶ月以内

専任媒介契約も1社のみに依頼しますが、自分で購入希望者を見つけた場合は売買契約を結ぶことができます。
レインズへの登録は7営業日以内、報告義務は14日に1回以上です。
メリット・デメリット
専任媒介契約のメリットは、不動産会社の積極的な売却活動と、販売状況の報告が受けられることです。
自分で購入希望者を見つけた場合に契約ができる点もメリットです。
ただし、レインズへの登録や報告義務が少し遅れるため、この点に注意しましょう。

一般媒介契約とは

●複数社との契約：〇
●自分で買主を見つけてもよいか：〇
●レインズへの登録：任意
●業務状況の報告：任意
●契約の有効期間：規定なし

一般媒介契約では、複数の不動産会社に仲介を依頼でき、自分で買主を見つけた場合も売買が可能です。
レインズへの登録や販売状況の報告は任意で制限が少ないため、自由に売却活動ができます。
一般媒介契約には明示型と非明示型がある

●明示型：複数の不動産会社と契約している場合、その情報を知らせる方法
●非明示型：複数の会社に依頼しているかどうかを知らせる必要がない方法

メリット・デメリット
一般媒介契約の最大のメリットは、複数の不動産会社と契約できるため、競争によって早期売却が期待できることです。
レインズへの登録義務がないため、物件情報を公開せずに販売活動が可能ですが、売却のチャンスを逃す可能性もあります。
また、他社に成約が決まってしまうと、積極的に売却活動をしてもらえない場合があります。

不動産売却で媒介契約を結ぶときの注意点！おすすめの契約は？

不動産会社と媒介契約を結ぶときの注意点を確認していきましょう。

注意点①媒介契約書の内容をよく確認する

どの媒介契約を結ぶ際にも、媒介契約書に署名・捺印する前に、書面の内容を詳細に確認することが重要です。
具体的には、以下のポイントをチェックしましょう。

●媒介契約の種類：専任媒介契約または専属専任媒介契約かどうか
●レインズへの登録期限：契約締結後何日以内に登録するか
●業務報告の頻度：報告が1週間に1回以上か、2週間に1回以上か
●業務報告の形式：メールまたは文書で行われるか
●契約の有効期間：3ヶ月以内であるか

また、報酬額が法定上限額を超えていないか、支払いタイミングが明確か、違約金や契約解除の条件が適正かどうかも確認し、宅建業法に違反していないかをチェックしましょう。

注意点②一般媒介は不動産会社の数が多ければ良いわけではない

一般媒介契約では複数の不動産会社に依頼できますが、数が多いと連絡や手続きが煩雑になります。
専任媒介契約や専属専任媒介契約では1社に集中して依頼するため、窓口が一本化され、手続きがスムーズです。
不動産会社も専任契約の場合、積極的に販売活動をおこなうため、早期売却が期待できます。

注意点③一般媒介は内見や申し込みがかち合わないよう気をつける

一般媒介契約では、複数の不動産会社が独自に物件を紹介し、内見希望日時の重複や購入申し込みのバッティングが発生することがあります。
これによりトラブルが生じる可能性があります。
専任媒介契約や専属専任媒介契約では、1社の不動産会社が全ての販売活動を統括するため、内見や申し込みの調整が容易です。
申し込みの順序も明確に管理され、トラブルが少なくなります。

専任媒介契約や専属専任媒介契約をおすすめする理由

専任媒介契約や専属専任媒介契約は、不動産会社との連携を密にし、効率的な販売活動を実現します。
不動産会社は仲介手数料の確保が保証されるため、積極的な販売活動が期待でき、早期売却の可能性が高まるでしょう。
また、報告義務が明確であるため、売主は販売活動の状況を随時把握でき、安心して売却を進められます。
特に初めての売却や早期売却を希望する場合には、専任媒介契約や専属専任媒介契約が最適です。

まとめ

不動産売却時の媒介契約とは、売買の仲介業務を不動産会社に依頼する際に締結する契約で、専属専任媒介、専任媒介、一般媒介の3種類があり、それぞれに特徴とメリット・デメリットがあります。
専任媒介契約や専属専任媒介契約は、1社に集中して依頼するため、不動産会社の積極的な販売活動が期待でき、早期売却が期待できるでしょう。
また、業務報告の頻度やレインズへの登録義務が明確であり、売主は販売活動の進捗を把握しやすくなります。