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親から家をもらう、親から子への名義変更で気を付けることとは?

不動産の税金

親から家をもらう、親から子への名義変更で気を付けること


目次:【親から家をもらう、親から子への名義変更で気を付けること】

子供(孫)が親(祖父母)が生きているうちに家をもらう、というケースは、登記簿上の名義変更をするだけでは済みません。高額な税金がかかってくる場合があります。親から子どもに家をもらう場合、贈与と譲渡の二つの方法があります。それぞれの方法における違いや、関連する税金、登記の手続きについて詳しく解説します。



贈与でもらう場合と譲渡でもらう場合の違い


■贈与の場合

無償の移転 贈与は親が子どもに無償で財産を与える行為です。親から子どもに家を「プレゼント」するような形です。

贈与契約書 贈与を正式に行うためには、贈与契約書を作成し、双方が署名・捺印することが一般的です。

贈与税 贈与税には年間110万円の基礎控除があり、親から子どもに家を贈与する場合、110万円を超える部分に対して贈与税が課されます。贈与税の税率は贈与額に応じて異なりますが、高額になるほど高い税率が適用されます。

祖父から孫への贈与、父から子(贈与を受けた年の1月1日に18歳以上の者)への贈与

■譲渡の場合:

有償の取引  譲渡は親が子どもに家を売る行為です。通常の売買契約と同様に、一定の対価(売買価格)が設定されます。ただし、市場価格よりも大幅に低い価格で売買すると、その差額が贈与(みなし贈与)とみなされ、高額な贈与税が課される可能性があります。親子間の売買は親族間売買とし、このみなし贈与と認定されないように注意する必要があります。

売買契約書  譲渡の場合、売買契約書を作成し、双方が署名・捺印します。売買価格や支払い条件を明確に記載します。


親族間売買の注意事項



親族間での売買は、通常の取引に比べて信頼性が高いので条件交渉がスムーズに進むことが多く、柔軟な対応が可能です。
親族間で不動産を売買すること自体は違法ではありません。相場では5000万円の家を100万円で売買しても問題がないのです。しかし税法上では問題になります。相場の5000万から売買代金を差し引いた4900万円がみなし贈与とされ、4900万円に贈与税が課されます。第三者間の売買でも、みなし贈与はありますが、一般的にこのような金額設定をすることはないでしょう。

1. 親族間売買の基本的な流れ
親から子へ家を売買するような親族間で不動産を売買する場合、通常の不動産取引と同様の手続きを踏む必要があります。具体的には以下のステップを経ることが一般的です。

不動産の評価 適正な価格を算定するために、不動産の評価を行います。第三者の不動産業者や鑑定士に依頼することが望ましいです。

売買契約の締結 売主と買主で売買契約を結びます。この際、契約書には物件の詳細、売買価格、支払い方法などを明記します。

登記手続き 法務局で所有権移転登記を行います。登記申請書の作成や必要書類の準備が求められます。

税金の支払い 後述する税金に関する手続きを行います。


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2. 親族間売買の注意事項
親族間売買には、特有の注意事項が存在します。特に以下の点に注意が必要です。

適正価格の設定 親族間での売買でも、公正な価格設定が求められます。あまりにも低価格での売買は、税務署からみなし贈与とみなされる可能性があります。

売買契約書の作成 親族間であっても、正式な売買契約書を作成し、双方が署名・捺印することが重要です。口頭での約束だけでは、後々のトラブルの元となります。

資金の流れの明確化 支払いの証拠を残すため、銀行振込などの方法で資金の流れを明確にしておくことが求められます。


3. 税金に関する注意事項
親族間売買における税金の問題は、特に注意が必要です。以下の税金が関わってきます。

贈与税 親族間で不動産を売買する際、売買価格が市場価格よりも大幅に低い場合、その差額が贈与とみなされ、贈与税が課される可能性があります。適正価格での売買を行い、贈与と見なされないように注意が必要です。

譲渡所得税 売主が不動産を売却する際には、譲渡所得税が課される場合があります。売却価格から取得費や譲渡費用を差し引いた額が課税対象となります。

固定資産税 不動産を所有している間は固定資産税が課されますが、所有者が変更された場合でも、その年度の固定資産税は原則として前所有者が納付します。売主と買主のあいだで精算することは問題ありません・


4. 親族間売買のまとめ
親族間売買は特有のメリットがありますが、同時に税金面や手続きに関する注意が必要です。適正な価格での売買を行い、必要な手続きを怠らないことで、後々のトラブルを回避することができます。信頼できる専門家の助言を得ながら親族間での合意を大切にし、適正な取引を行うことが重要です。


贈与時に税金がかからないケースも!相続時精算課税



相続時精算課税の制度とは、原則として60歳以上の父母または祖父母などから、18歳以上の子または孫などに対し、財産を贈与した場合において選択できる贈与税の制度です。この制度を利用すると、一定額までの贈与については贈与税が非課税となり、相続時に一括して相続税として精算されます。

相続時精算課税制度の概要
60歳以上の親または祖父母から、18歳以上の子または孫への贈与が対象です。
●生前贈与が年間110万、合計額が2,500万円まで非課税となります。これを超える部分については、一律20%の税率で贈与税が課されます。
相続が発生した時に、相続財産に加算して相続税を計算し、過去に支払った贈与税との差額を精算します。
●相続時精算課税制度の選択には税務署への届出が必要です。

相続時精算課税制度のメリット
●大きな金額の贈与が可能
2,500万円までの贈与が非課税となるため、資産を計画的に次世代に移転することができます。住宅購入資金や事業資金として利用しやすいです。

●財産の生前移転
生前に財産を移転することで、相続時の手続きを簡素化でき、遺産分割のトラブルを避けることができます。

●将来の相続税負担の軽減
将来の相続税の計画を立てやすくなります。生前贈与を活用することで、相続税の負担を分散することができます。

相続時精算課税制度のデメリット
●一度選択すると変更不可
一度相続時精算課税制度を選択すると、その後の贈与についても同制度が適用され、暦年課税(年間110万円の基礎控除がある通常の贈与税制度)には戻れません。

●相続時の負担
相続時に全ての贈与財産が相続財産として加算されるため、相続税が一括して課されることになります。相続時の税負担が大きくなる可能性があります。

●贈与税の申告義務
毎年の贈与について申告する義務があり、手続きが煩雑になることがあります。適切に申告を行わないと、後々の相続手続きでトラブルが発生する可能性があります。



まとめ


どうでしたか?
親(祖父母)が生きているうちに子供(孫)が家をもらうには、登記の名義変更をするだけでなく、どのようにしてもらうのか、が重要になります。思いもよらず高額な税金が請求される、ということがないようにしなければいけません。不動産の贈与や譲渡は専門知識が必要なため、信頼できる専門家の助言を得て、適正な不動産の価格設定と手続きを行い、トラブルを避けることが重要です。


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