非居住者でも不動産売却は可能？手続きの流れやかかる費用・税金を解説

土地や建物などの不動産を所有している方が、転勤や移住などで海外に住むこともあるでしょう。
では、海外在住の方が国内の不動産を売却することは可能でしょうか。
本記事では、非居住者による不動産売却の手続きの流れや、かかる費用や税金について詳しく解説します。

非居住者でも不動産売却は可能？非居住者の定義とは

転勤や移住などで日本を離れ、海外で生活する方は少なくありません。
海外に移住した場合、以下の条件を満たすと「非居住者」として扱われます。

●日本国内に住所がない
●海外在住期間が1年以上

これらの条件を満たすと、所得税法上、非居住者となります。
仕事での海外赴任に加え、移住や1年以上の留学も対象です。
海外在住時に問題となるのが、日本で所有していた不動産の売却です。
基本的に、非居住者でも不動産を売却することは可能です。
しかし、通常の不動産売却手続きには住民票が必要ですが、非居住者は日本に住所がないため住民票がありません。
通常、不動産売却時には所有者の住民票が必要です。
そのため、日本国内にいる場合とは異なる手続きや書類が必要です。
住民票がない非居住者は、代理人を選定しなければ不動産を売却できません。
また、売却手続きを自分で行うことができないため、司法書士などの法律の専門家を代理人として立てる必要があります。

非居住者の不動産売却の手続き！流れや必要書類は？

非居住者が日本国内の不動産を売却する際には、手続きの流れや必要書類を理解することが重要です。
続いては、具体的な不動産売却の手続きを解説します。

非居住者の不動産売却の流れ

不動産売却の流れ1. 不動産会社の選定
まず、日本国内の不動産会社を探します。
ただし、非居住者の不動産売却に対応していない会社もあるため、海外在住であることを伝え、対応可能か確認しておきましょう。
不動産売却の流れ2. 司法書士の選定
次に、売却の代行を依頼する司法書士を探します。
司法書士も海外からの不動産売却に慣れているか、対応してくれるかを確認することが必要です。
不動産売却の流れ3. 必要書類の準備
非居住者の場合、通常の不動産売却で必要な書類だけでなく、在留証明書、サイン証明書、代理権委任状が必要です。
これらの証明書は、日本国領事館や日本大使館で発行されます。
発行までに時間がかかる場合があるため、早めに準備しておくと良いでしょう。
必要書類については、後ほど詳しく解説します。
不動産売却の流れ4. 売却活動の開始
売却活動は「仲介」か「買取」のいずれかの方法で行います。
仲介では、不動産会社と媒介契約を結び、購入希望者を探してもらいます。
少しでも高く売却したい場合は仲介が適しています。
購入希望者が内覧に訪れるため、仲介会社がその対応を行います。
所有者が海外にいるため、事前に内覧や売却のルールを決めておくと良いでしょう。
買取では、不動産会社が直接買い取ります。
仲介よりも価格は低くなりますが、短期間での売却が可能です。
時間をかけたくない方には買取がおすすめです。
買取では仲介手数料がかからないため、手数料を抑えられます。
不動産売却の流れ5. 決済と引渡し
仲介で売買契約が締結されたら、決済と引渡しを行います。
通常、売主も立ち会いますが、非居住者の場合は代理人が立ち会います。
代理人には本人と同等の権利を持たせるため、事前に代理人の権限範囲を決めておくことをおすすめします。
不動産売却の流れ6. 確定申告
最後に、不動産売却後の確定申告を行います。
不動産売却により利益が発生した場合は、海外在住でも確定申告が必要です。

非居住者の不動産売却の必要書類

非居住者の不動産売却には、通常の不動産売却書類以外に、次の書類が必要です。
在留証明書
在留証明書は、住民票の代わりとして、日本大使館や領事館で発行されます。
発行には数日かかる場合があるため、必要書類や発行期間を事前に確認しておくと良いでしょう。
サイン証明書
サイン証明書は、印鑑証明の代わりとして、日本大使館や領事館で発行されます。
サイン証明書には貼付形式と単独形式があり、不動産売買には貼付形式が必要です。
代理権委任状
売買契約時に本人が帰国できない場合、代理権委任状が必要です。
司法書士に相談して作成してもらうと良いでしょう。
必要項目は以下の通りです。

●委任日
●委任者
●受任者
●委任権内容
●不動産情報

非居住者の不動産売却の注意点

非居住者が不動産を売却する際の注意点として、源泉徴収の必要があります。
日本国内での不動産売却では源泉徴収は不要ですが、非居住者の場合、利益に対して10.21%が課税されます。
買主が納税するため、売主は源泉徴収分を差し引いた代金と支払調書を受け取ります。
この支払調書を基に確定申告し、所得税の還付や追加納税を行う必要があります。
ただし、以下の条件を満たす売却では源泉徴収は不要です。

●買主が6親等以内の親族
●買主が居住用として購入
●売却金額が1億円以下

また、源泉徴収税の納付を忘れると高額な追加納税が課せられる可能性があるため、不動産会社や司法書士に相談しながら手続きを進めると良いでしょう。

非居住者が不動産売却するときの費用・税金

非居住者が日本国内で不動産を売却する際には、日本の税法に基づいた税金の計算や手続きが必要になります。
また、売却方法によって費用が異なるため、事前の準備と計画が重要です。

不動産売却にかかる費用

①仲介手数料
不動産会社を通じて買主を見つける場合、仲介手数料が発生します。
宅地建物取引業法により、仲介手数料の上限額が定められており、不動産会社はこの上限を超えて請求することはできません。
速算式を使って仲介手数料を算出する場合、成約価格に応じて以下の数式を使用します。

●物件価格が400万円を超える場合：「成約価格（税抜）×3％＋6万円」＋消費税
●物件価格が200万円超～400万円以下の場合：「成約価格（税抜）×4％＋2万円」＋消費税
●物件価格が200万円以下の場合：「成約価格（税抜）×5％」＋消費税

これらの計算式に基づいて算出された額が、仲介手数料として請求されます。
不動産会社に直接買取を依頼する場合は、仲介手数料は発生しません。
②登記費用および司法書士報酬
売却に伴う登記手続きや司法書士への報酬などがかかります。

不動産売却にかかる税金

日本での不動産売却で得た所得には、譲渡所得税が課せられます。
これは、所得税、復興特別所得税、住民税の総称です。
非居住者の場合、住民税は課税されません。
譲渡所得税は売却額から取得費と譲渡費用を差し引いた額に対して課されます。
譲渡所得税の税率は所有期間によって異なります。

●所有期間が5年以下の場合: 30.63%
●所有期間が5年を超える場合: 15.315%

特別控除
また、特定の条件を満たす場合、譲渡所得から3,000万円を控除できる特別控除が適用されます。
適用条件には、マイホームであることや、住まなくなってから3年が経過する年の12月31日までに売却することなどが含まれます。

確定申告

非居住者は所得が発生した翌年の一定期間内に確定申告が必要です。
これにより、源泉徴収された金額によっては税金の還付が行われます。
帰国が難しい場合、代理人を通じて確定申告が可能です。
この際、税務署に「所得税の納税管理人の届出書」を提出する必要があります。

まとめ

非居住者が日本国内で不動産を売却することは可能です。
しかし、住民票がないため特別な手続きが必要となります。
非居住者の不動産売却には。在留証明書やサイン証明書、代理権委任状が必要で、司法書士などの専門家を代理人に立てることが求められることがポイントです。