不動産購入時の重要事項説明とは？ポイントと注意点を解説

土地や建物は高額な買い物になるからこそ、慎重に契約内容の確認が必要です。
現在は買主を保護する目的で、不動産の専門知識を持った人から直接対面で契約内容の説明を受ける義務が設けられています。
本記事では不動産購入時の重要事項説明とはなにかをお伝えしたうえで、ポイントと注意点を解説します。

不動産購入時の重要事項説明とは

不動産購入時の重要事項説明とは、宅地建物取引業法第35条によって売買契約もしくは賃貸借契約を締結する前に取りおこなわれる行為です。
特定の資格を所有している宅地建物取引業士が、買主と借主に対して売買契約書の内容を噛み砕いて説明します。
不動産業界では「重説」と省略して呼ばれるケースも多いです。
基本的には売買取引をする買主と売主の双方は、専門的な知識を持ち合わせていないケースがほとんどであり、契約書を読んだだけで完璧に理解するのは困難です。
専門的な知識がないゆえに高額な損害を被るリスクのある買主を保護する目的で、重要事項説明が義務付けられるようになりました。
宅地建物取引士は、売買契約を締結する前に説明する内容をすべて書面化したうえで、買主と売主に事前に書類を渡します。
買主と売主は、宅地建物取引士から説明を受ける前に書類に記載されている内容を入念に読み込んだうえで、疑問や不審な点があればチェックしておきます。
一般的には、売買契約を締結する日に重要事項説明がおこなわれるため、宅地建物取引士から説明を受けるタイミングでチェックした項目を確認しましょう。
売買契約に関する説明ですべて納得できれば、本格的に売買契約の締結手続きに進みます。
契約直前の説明で不安がある場合、書類に関する疑問や不審な点が出てきた時点で、すぐに担当者に質問しても問題ありません。
宅地建物取引士は、一定以上の知識を持つ人しか担当できません。
説明をする前に宅地建物取引士証を提示する必要があり、買主と売主は必ず証明書を見せてもらったうえで説明を受けてください。
書面に記載されている内容は、契約や物件の種類によって多くの違いがあり、広範囲での知識が求められます。
売買契約の場合は取引金額が数千万円単位になるため、必ず宅地建物取引士と対面で説明を受ける義務があります。
一方で賃貸借契約の場合は、宅地建物取引士と対面で説明を受けるのが望ましいですが、借主と買主の希望があればオンラインでも可能です。
説明が終わったら、必ず双方が署名・押印をしなければなりません。
売買契約書の内容が記載されている書面に署名・押印をした以上、「知らなかった」「聞いていない」などの理由で契約破棄はできません。
知識不足によるトラブルを未然に防ぐ目的で発足された制度であるため、買主と売主も契約内容を理解する前向きな姿勢が求められます。

不動産購入時の重要事項説明でチェックしておくべきポイント

不動産購入時の重要事項説明でチェックしておくべき物件に関するポイントは、物件・法令上の制限・土地と道路の関係・インフラ整備・敷地や建物の状態・共有部分です。
物件については、所在地住所・面積・登記簿に記載されている項目が確認できるため、抵当権が設定されている場合は抹消時期の確認が必要です。
さらに、仮登記と設定されている場合に限っては、物件の所有権が移せない可能性があるため状況を正確に把握しましょう。
法定上の制限については、用途水域や建ぺい率などの法令に関する制限事項が記載されており、住宅を建ててはいけないエリアの物件を購入しようとしていないか見てください。
土地と道路の関係については、敷地に接する道路の幅・道路と敷地が接する面の長さ・私道負担に関する記載がありますが、一戸建てと土地を取引する場合のみ確認が必要です。
道路と敷地の接している表面積によっては、建物を建ててはいけないルールがあるため、後から法律に違反していないかを再確認します。
インフラ整備については、水道・電気・ガスの供給に関する記載があり、一戸建てと土地を取引する場合のみ確認が必要です。
敷地や建物の状態については、敷地の形状・建物の構造・仕様に関する記載があり、パンフレットとの相違や状態に不具合がないかを見ます。
建売物件の場合は、現物がないため完成予定の内容について不信感があれば担当者に質問するようにしてください。
不動産購入時の重要事項説明でチェックしておくべき契約に関するポイントは、代金以外の金銭・契約解除・供託や保険加入・承認事項です。
代金以外の金銭については、主に契約時の手付金に関する記載になりますが、目的・金額・保全措置の有無・保全方法などに納得できるか見てください。
契約解除については、手付解除・契約違反による解除・ローン特約による解除などキャンセルにつながるシチュエーションはさまざまです。
買主側から解除する予定がなくても売主都合で解除される可能性もあるため、どのような措置が取られるのか把握しておく必要があります。
供託や保険加入については、供託所・契約不適合責任の履行措置などの記載があり、契約後に問題が発覚した場合の責任問題を確認できます。
契約後に不動産会社が倒産する可能性もあるため、どのような状況でも対応してもらえるような契約にしておくと安心です。

不動産購入時の重要事項説明を受けるときの注意点

不動産購入時の重要事項説明を受けるときの注意点は、コピーの受け取り・変更点の修正・サインのタイミングの3点です。
まず、基本的には売買契約の締結日に重要事項説明が実施されるため、それよりも前に契約内容を記載した書面の受け取りをすませてください。
なぜなら、宅地建物取引業士が噛み砕いて説明するにしても、膨大な情報を一度にすべて理解するのは困難で聞き逃す可能性があるからです。
担当者から事前にコピーを受け取って、買主としてもすべてに目を通したうえで、疑問や不審な点は当日に確認できるようにしましょう。
続いて、重要事項説明の内容は直前に変更・追記される可能性があるため注意が必要です。
もしも内容に変更があった場合は、手書きや修正テープなどを利用するのではなく、必ず担当者に書面を作成し直してもらってください。
手書きでの修正は不正を疑われる可能性があるからです。
双方が納得していたとしても書類そのものが無効になるリスクもあるため、作り直してもらうほうが安心です。
最後に、重要事項説明の書類に署名・押印をするのはすべての説明を受けてからにしてください。
宅地建物取引業士は宅地建物取引業士証を提示する義務があるため、何もないまま説明を始めた場合は、売主側から提示を求めましょう。
説明する相手が一定以上の知識を持っている人だとわかったら、契約内容について説明・質疑応答をして、署名・押印をします。
悪質な不動産会社は、買主や売主を欺こうと説明を省くケースもあるため、必ず説明を受けて納得してから書面のサインをするようにしてください。

まとめ

重要事項説明は、高額な買い物をする買主を保護する目的で発足された制度を言います。
資格を持った宅地建物取引業士が売買契約の内容をわかりやすく説明してくれるため、専門知識がない人でも不動産取引に対する不安を払拭できるでしょう。
重要事項説明の書類は売買契約日よりも前に受け取り、内容を確認したうえで、宅地建物取引業士からの説明を受けるようにしてください。