競売物件とは？購入するメリットとデメリットも解説

競売物件の購入に興味はあるものの、仕組みが複雑そうで不安を感じている方や、普通の売買と何が違うのかわからず迷っている方は多いのではないでしょうか。
価格を抑えてマイホームを購入できる可能性がある一方で、事前に知っておきたい注意点もあるため、内容を十分に理解しないまま進めるのは避けたいところです。
本記事では、競売物件とは何かという基本から、購入するメリットとデメリットまで、マイホームの購入を検討している方に向けて解説します。
購入費用を抑えつつ、選択肢を広げてマイホームを手に入れたいとお考えの方は、ぜひご参考になさってくださいね。

競売物件とは

競売物件を理解するには、発生の背景や裁判所の手続きなどをおさえる必要があります。
まずは、競売物件の基本的な概要や手続きの流れについて、解説していきます。

定義と発生する背景

競売物件とは、住宅ローンなどの返済が難しくなった際に、裁判所の手続きによって売却される不動産のことです。
こうした物件が発生する主な理由は住宅ローンの滞納であり、返済の遅れが続くと段階を踏んで手続きが進みます。
はじめのうちは金融機関から督促を受けますが、早めに対応できれば立て直せる可能性もあります。
ただし、滞納が数か月続くと、分割で返済する前提が崩れ、一括返済を求められることがあるため注意が必要です。
それでも返済が難しい場合は、保証会社が債務を立て替える代位弁済がおこなわれ、請求先が変わります。
その後、保証会社の申し立てを受けて裁判所が競売開始を決定すると、物件は差し押さえへ進む流れとなります。

手続きの流れと違い

競売開始決定の後は、裁判所の管理のもとで売却の準備が進み、一般の不動産売買とは異なります。
その後は、執行官や評価人による現況調査がおこなわれ、物件の状態や占有状況、評価額などが確認されます。
この調査結果をもとに、物件明細書、現況調査報告書、評価書の3点セットが作成される流れです。
買受希望者はこれらの公開書類を確認しながら判断するため、一般売買のように内覧できない点に違いがあります。
また、競売物件は現況のまま取得することになるため、購入後の負担も見込んでおく必要があります。
そのため、書類の内容を丁寧に読み取り、物件の状態や占有状況を慎重に見極めることが大切です。

落札から移転までの流れ

入札が始まると、買受希望者は期間内に入札書を提出し、あわせて保証金も納めます。
開札期日には、もっとも高い金額で入札した方が決まり、その後に裁判所が売却を許可する流れです。
売却許可が確定すると、買受人には代金納付期限が通知され、期限内に残代金を納める必要があります。
残代金の納付が完了すると所有権が移転し、登記の手続きは裁判所が進めます。
このように、落札から所有権移転までの流れは比較的整理しやすく、手続きの全体像もつかみやすいでしょう。
ただし、占有者がいる場合は引渡しが別に必要になるため、すぐに入居できるとは限らない点に注意が必要です。

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競売物件を購入する3つのメリット

前章では、競売物件の基本的な仕組みについて述べましたが、実際に購入する魅力も気になりますよね。
ここでは、競売物件を購入するメリットについて解説します。

安く購入できる理由

競売物件のメリットは、一般的な売買よりも価格を抑えて購入を目指しやすい点です。
価格は感覚で決まるのではなく、現況調査や評価書をもとに売却基準価額が定められます。
そのうえで入札がおこなわれるため、売主の希望価格を基準に進む一般売買とは異なる仕組みです。
公開資料を確認しながら検討できるので、相場と比べつつ資金計画も立てやすくなります。
また、市場価格より低い水準で購入できる可能性があるため、予算の幅を広げやすい点もメリットです。
その結果、購入後の修繕や設備の見直しに費用を回しやすくなり、住まいづくりの選択肢も広がります。

入札手続きと必要書類

競売の購入手続きは、全体の流れがあらかじめ決まっているため、順を追って確認していけば理解しやすい仕組みです。
まずは3点セットを確認したうえで、裁判所指定の入札書など、必要となる書類を漏れなくそろえていきましょう。
そのうえで保証金を準備し、定められた期間内に入札の申し込みをおこなう流れです。
開札の後は売却許可決定を経て、買受人は期限を確認しながら残代金の納付へ進みます。
期限内に残代金を納めれば、所有権移転登記は裁判所が進めてくれるため、手続きの負担を抑えやすくなります。

豊富な物件の選択肢

競売では公告によって物件情報が公開されるため、条件に合う候補を比較しながら探しやすい点がメリットです。
エリアや広さ、間取りを見比べながら検討できるので、家族構成や暮らし方に合う住まいを選びやすくなります。
また、マンションや一戸建てなど種類の異なる不動産も視野に入れやすく、選択肢を広げたい方にも向いています。
3点セットには占有状況や現況も記載されているため、生活をイメージしながら候補を絞り込みやすいでしょう。
希望条件に優先順位を付けて探せば、価格と立地のバランスを見ながら、納得感のある検討につなげやすくなります。

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購入前に知っておきたい競売物件のデメリット

ここまで、競売物件の魅力やメリットを解説しましたが、購入に伴うリスクもおさえておきましょう。
最後に、競売物件を購入する際のデメリットや注意点について、解説していきます。

内覧制限と事前調査

競売物件では、一般売買のように室内を自由に見学できないため、限られた情報で判断しなければならない点に注意が必要です。
確認の中心は外観と3点セットになるため、設備の状態や修繕の必要性を、書類から丁寧に読み取っていきます。
現況調査報告書には占有状況や建物の様子が記載されているので、気になる項目を整理しながら確認すると良いでしょう。
また、事前に状態を断定しにくい部分があるため、取得後にかかる修繕費もある程度見込んでおくようにします。
さらに、周辺環境や建物の管理状況は現地で確認しておくと、書類だけではわかりにくい点を補いやすくなります。
判断に迷う場合は、公開書類と現地確認をあわせて見ながら、必要に応じて専門家へ相談することも大切です。

引渡しに伴うリスク

代金を納めて所有権が移っても、競売物件はすぐに自由に使えるとは限らず、引渡しを別に進める必要があります。
元の所有者や賃借人が住んでいる場合は、まず退去に向けた話し合いをおこない、明け渡しを目指していく流れです。
話し合いで解決しない場合は、裁判所へ引渡命令を申し立て、法的な手順に沿って進めることになります。
それでも退去が進まない場合は強制執行に移ることもあるため、入居時期には余裕を持っておくことが大切です。
とくに、自宅として購入する場合は、引っ越し日程や仮住まいも含めて、あらかじめ全体の流れを見ておくと良いでしょう。

契約不適合責任の免責

競売物件は現況のまま引き渡されるため、購入後に不具合が見つかっても、元の所有者に責任を求めることはできません。
一般の売買のような保護が受けられないため、取得後の補修や設備交換も、ご自身で進める前提で考えておくことが大切です。
そのため、資金計画を立てる際は、購入費だけでなく、修繕費や設備の更新費も含めて確認しておきましょう。
また、引渡し後に専門家へ点検を依頼したり、住まいに関する保険の活用を検討したりすると、不安を抑えやすくなります。
こうした特徴を理解したうえで準備を進めれば、競売物件も納得感を持って検討しやすくなります。

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まとめ

競売物件は、ローン滞納などで裁判所が売却する不動産であり、一般売買とは異なり、3点セットを確認しながら手続きを進めます。
市場価格より安く購入できる可能性があり、登記は裁判所が進めてくれるほか、条件に合う住まいを探しやすい点がメリットです。
一方で、事前の内覧ができず、引渡し時の退去対応や購入後の修繕も必要になるため、資金計画と入居時期には余裕を持って検討することが大切です。