認知症になった親の不動産を売却するにはどうすればいい？〜実体験に学ぶ手続きと注意点について〜
高齢化が進む日本社会では、「親が認知症になった後の資産管理」に直面する家庭が増えています。その中でも特に悩みの種になりやすいのが、「認知症になった親の不動産を売却したい」というケース。
実家が空き家となり、管理が困難になった。施設入所に伴って資金が必要。でも、親がすでに認知症で判断能力がない――このような状況で、親名義の不動産を売却するにはどうすればいいのでしょうか？
この記事では、実体験や法的な手続きに基づきながら、認知症の親の不動産を売却するための方法と注意点をわかりやすく解説します。
1. 認知症になると不動産は勝手に売れない
まず大前提として知っておいてほしいのが、「認知症の親の不動産を、そのまま売ることはできない」という事実です。
不動産の売買契約は、契約内容を理解し、意思表示を正確に行う「意思能力」が求められます。認知症が進行していて意思能力がないと判断されると、たとえ親の同意があっても法的には無効となる可能性があるのです。
つまり、親が認知症になった時点で、親本人による売却や、代理人としての家族による手続きも原則としてできなくなります。
2. 「成年後見制度」で後見人を立てる
不動産の売却を可能にするための唯一の合法的手段が、「成年後見制度」を利用することです。
成年後見制度とは？
認知症や障がいなどで判断能力が低下した人を法的に保護し、本人に代わって財産管理や契約手続きを行う「後見人」を、家庭裁判所の審査を経て選任する制度です。
この制度を使えば、親に代わって後見人が不動産の売却手続きを行うことができるようになります。
3. 成年後見制度を利用する流れ
Step1：医師の診断書をもらう
まず、親が本当に意思能力を欠いている状態かどうかを医師に診断してもらう必要があります。家庭裁判所への申立てには、医師の「診断書」が必要です。
Step2：家庭裁判所に申し立てを行う
必要書類をそろえて、親の住所地を管轄する家庭裁判所に「成年後見開始の申立て」を行います。
主な提出書類：
申立書
診断書（成年後見用の様式あり）
親族関係を証明する戸籍謄本
財産目録、不動産登記簿謄本
推定後見人の候補者に関する書類（自分が候補者となる場合）
Step3：裁判所の審理と後見人の選任
申立て後、裁判所の判断を待ちます。必要に応じて医師による鑑定が行われることもあります。
審理期間は通常1〜3か月程度。問題がなければ、候補者が「成年後見人」として正式に選任されます。
4. 後見人が不動産を売却するには「裁判所の許可」が必要
後見人が決まったとしても、すぐに不動産を売れるわけではありません。
実は、不動産の売却は「重要な財産処分」に該当するため、家庭裁判所の「売却許可」を別途得る必要があるのです。
このとき重要視されるのは、「売却の必要性が、本人（親）の利益のためかどうか」です。
裁判所が認めやすいケース
老人ホームや介護施設の入居費用に充てる
医療費や生活費が不足している
管理困難な空き家の老朽化を防ぐ
売却しないと資産価値が大幅に下がる恐れがある
家族の都合（相続対策や節税のためなど）だけでは、売却は認められません。
5. 売却後の資金は「親のため」に使う
無事に売却できたとしても、後見人が得たお金はあくまで「親本人の資産」です。
後見人には毎年「財産管理報告書」の提出義務があり、使い道にも制限があります。たとえば、売却益で子どもの住宅ローンを返済する、孫の教育費に使うといったことは認められません。
6. 費用と手間：現実的な負担を知っておこう
成年後見制度を利用するには、ある程度の手間と費用がかかります。
かかる費用の目安
項目 金額（目安）
診断書作成費 約1～3万円
裁判所申立手数料 約8,000円
郵送費・登記費用など 約1,000〜2,000円
鑑定費（必要な場合） 約5～10万円
弁護士・司法書士報酬（依頼する場合） 約10万～30万円
さらに、成年後見人には「報酬」が発生するケースもあります。家族が後見人になる場合でも、裁判所が報酬付与を認めると報酬を受け取れますが、逆に家族の負担になることも。
7. 任意後見制度という選択肢もある
親がまだ意思能力があるうちであれば、「任意後見制度」を使う方法もあります。
これは、将来認知症になったときのために、あらかじめ自分が信頼できる人（子どもや親族など）を後見人として指定しておく制度です。公正証書で契約を結ぶ必要があります。
早めに対策しておくことで、将来的なトラブルや費用負担を減らすことが可能です。
まとめ：冷静に、そして早めの準備を
認知症になった親の不動産を売却するには、思った以上に複雑で時間がかかります。
「親が認知症になってから」「売らなきゃ困る状況になってから」では、すぐに対応できないのが現実です。
だからこそ大切なのは、**「親が元気なうちから話し合いをしておくこと」**です。
任意後見制度の活用
生前贈与や家族信託の検討
財産管理の可視化
これらを家族で共有しておくことが、将来の「困った！」を減らす最大の防御策になります。
最後に
成年後見制度を利用した不動産売却は、専門的な知識が求められる場面も多くあります。スムーズに進めるためには、西宮で1989年創業のクリーン・エステイトにご相談下さい。
クリーン・エステイトは、司法書士や弁護士などの専門家と連携しご相談させて頂く事も可能です。
あなたとご家族の大切な財産を守るために、今できることから、少しずつ始めてみましょう。
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