住宅ローン完済前にマイホームを買い替えたい！年収ごとのタイミングを解説

長い人生では、さまざまな理由により、マイホームの買い替えが必要になります。
しかし、住宅ローンを返済中の場合、買い替えについて悩むことは珍しくありません。
そこで今回は、住宅ローン完済前にマイホームを買い替えるにはどのような作業が必要か、マイホームの買い替えのメリットと年収ごとにおすすめできる買い替えタイミングを解説します。

住宅ローン返済中にマイホームを買い替える方法

住宅ローン完済前にマイホームの買い替えをお考えならば、全体的な計画を立ててみましょう。

具体的な資金計画を考える

住宅ローン完済前にマイホームを買い替える場合、具体的な資金計画を考えることが大切です。
今のマイホームを売れば、新居の購入資金ができるだろうといった大まかな予測ではなく、具体的な金額を計算してみましょう。
資金計画では、まず住宅ローンの残債がどのくらいあるかを把握します。
そのうえで、売却を予定しているマイホームがいくらで売れそうかを調べます。
マイホームの売却金額を知るには、地元で実績のある不動産会社の査定を受けるのがおすすめです。
査定後には、そのまま売却へ進むことが可能なので、信頼できる不動産会社を探すと良いでしょう。

マイホームを売却しても住宅ローンが残る場合

住宅ローンの残債とマイホームの査定金額を比較して、住宅ローン残債のほうが多い場合は、住宅ローン完済の方法を考える必要があります。
マイホームの売却代金で住宅ローンを完済できれば問題ありませんが、マイホームを売っても住宅ローンが残ってしまうならば、預貯金などで完済できるかを考えてみましょう。
また、現在返済中の住宅ローンは返済できるものの、新居を住宅ローンで購入するための頭金が捻出できないことがあります。
現在の住宅ローンの返済方法とともに、新居の住宅ローンが組めるかどうかは大切なポイントです。

売却先行・購入先行を選ぶ

住宅ローンを含めた資金計画の目途が立ったら、マイホーム買い替えの順番を決めます。
マイホーム買い替えには、旧居を売ってから新居を買う売却先行と、新居を買ってから旧居を売る購入先行の2種類があります。
それぞれにメリットとデメリットがあるので、自分に合った方法を選択することが大切です。
売却先行は、売却代金を確保したうえで新居を選べることから、予算を決めやすいことがメリットです。
ただし、売却後に新居探しに時間がかかると、賃貸物件など仮住まいが必要になるデメリットには注意しましょう。
一方で、購入先行には、ゆっくりと新居を選べるなどのメリットがあります。
しかし、旧居の売却代金を新居の購入資金に使えないため、預貯金などに余裕が必要になることはデメリットです。

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マイホームの買い替えにはどんなメリットがある？

住宅ローンが残った状態でのマイホームの買い替えには、住宅ローンの完済が必要であり、資金計画などに不安を抱くかもしれません。
このような場合は、住宅ローンを完済してマイホームを買い替えるメリットがあるかを確認してみましょう。

ライフスタイルの変化に対応できる

マイホームの買い替えを考える理由には、転勤や旧居の老朽化など、さまざまなものがあります。
なかには、子どもの独立や親の介護など、ライフスタイルに変化が生じるケースもあるでしょう。
マイホーム買い替えの理由はさまざまですが、いずれのケースでも将来的なライフスタイルに合った新居を選べることがメリットです。
子育てが一段落した方であれば、夫婦2人で老後を過ごしやすい、コンパクトな間取りのマイホームを選べます。
また、太陽光発電システムなどを取り入れた新しい省エネ住宅は、電気代の節約など暮らしやすさをサポートしてくれます。

資産価値が高い不動産を所有できる

買い替えるマイホームの条件によっては、将来的な資産価値を向上させられることがメリットです。
マイホームは、築年数が古くなればなるほど、資産価値が下がるのが一般的です。
土地に高い価値がないならば、買い替えで資産価値の向上を目指すことを考えてみましょう。
買い替えで将来的な資産価値の向上が期待できるのは、再開発が進むエリア・交通の便が良いエリアなどにある不動産です。
もちろん、今のマイホームより築年数が新しい住宅や設備が充実した住宅を探せば、資産価値は向上します。

現在の住宅ローンを完済できる

マイホームの買い替えを考える方のなかには、現在の住宅ローンの返済が苦しいと感じている方がいらっしゃるでしょう。
そのような方にとっては、高額な返済を続けている住宅ローンを完済できることが、マイホーム買い替えのメリットです。
買い替えた新居でも住宅ローンを組むことになりますが、予算を抑えて無理ない金額を考えれば、現在の返済より楽になります。
ただし、住宅ローンを完済し、抵当権を抹消できなければ、原則として不動産を売却できないことは注意点です。

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年収ごとのマイホーム買い替えタイミングと購入予算

マイホーム買い替えの資金計画のなかでは、住宅ローンの完済とともに、新居の購入代金について考える必要があります。
どのタイミングでいくらくらいのマイホームを買えるかは、年収によって左右されます。

新居の購入金額の決定方法

新居の購入予算を決めるのは、頭金として捻出できる金額と、住宅ローンで借りられる金額の合計です。
頭金としていくら出せるかは、預貯金の金額によって差があります。
一般的に、不動産購入時に必要となる頭金は、物件価格の1～2割ほどです。
したがって、購入を検討している物件価格の1割以上を頭金として出せるタイミングが、マイホーム買い替えが可能となるタイミングです。
また、住宅ローンで借りられる金額については、年収と密接な関係があります。

住宅ローンの借入可能額と年収の関係

住宅ローンは、契約者が希望する金額をいくらでも貸してくれるものではなく、無理なく返済できる金額以上は借りられません。
実際にいくらを住宅ローンで借りられるかについては、住宅ローン返済が年収の25％以内に収まる範囲とされています。
一般的には、年収の5倍程度が住宅ローンで借りられる金額です。
これを実際の年収金額に当てはめてみると、税込年収が400万円の場合、住宅ローン借入可能額の目安は2,540万円です。
税込年収が1,000万円の方であれば、6,370万円が住宅ローンの借入可能額の目安となります。

無理なく返済できる住宅ローンの借入額

返済金額を年収の25％に抑えるのは住宅ローン借入額の考え方の基本ですが、これ以外に考慮したいポイントがあります。
まず、子育て中のファミリーの場合は、子どもの成長に合わせて必要になる教育資金を考えることがポイントです。
高校入学・大学受験などのタイミングではまとまった出費が予想されるので、預貯金を少しずつ増やせるよう、予算を見直して住宅ローンの返済額を減らすことを考えてみましょう。
また、住宅ローンを計画どおり完済できたとしても、老後資金が不足してしまうことがあります。
住宅ローンは定年までに完済できるよう計画を立て、老後資金を少しずつ確保しておくことが大切です。
このほかに、自分と家族の失業・入院・介護など、さまざまな可能性に備えて、無理のないマイホーム資金計画を立てるようにしましょう。
預貯金をすべてマイホームの頭金に使うのではなく、万が一の場合に生活費として使えるお金を用意しておくのがおすすめです。

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まとめ

住宅ローン完済前にマイホームを買い替える場合、住宅ローン返済と新居購入について資金計画を考えることが大切です。
マイホームの買い替えには、ライフスタイルに合った住宅が手に入り、資産価値の向上が期待できるなど、さまざまなメリットがあります。
マイホームの買い替えでは、年収に合ったタイミングと予算をチェックするほか、万が一に備えて預貯金を確保しておくことが大切です。