【2024年】不動産を売却した時の譲渡所得とは？売却時の税の特例とは？
不動産を売却したあとに税金がかかる場合と、かからない場合があります。
譲渡所得があった場合には税金がかかるのですが、特別控除という特例を利用することで税金がかからないケースもありますので、詳しく説明していきます。
譲渡所得とは？
譲渡所得とは、土地、建物、株式、ゴルフ会員権などの資産を譲渡したことによって生じる利益のことです。
これは、売却価格から取得費用や譲渡費用を差し引いた金額です。譲渡所得がマイナスの場合には課税されませんが、譲渡した資産が事業用の商品や山林などの場合は譲渡所得には含まれません。
具体的には、以下のように計算されます。
課税譲渡所得＝譲渡価額(売却価額)－取得費－譲渡費用－特別控除
取得費と譲渡費用
取得費
取得費とは、不動産を取得した際の価額や、取得に要した費用のことを言います。
具体的には、以下の項目が含まれます。
・売却した土地や建物の購入価額
（建物は減価償却後の価額）
・購入時の仲介手数料
・売買契約書に貼付した収入印紙代
・登録免許税
・不動産取得税
・登録免許税
・建物等の解体費
・その他、購入時にかかった費用
これは、購入時の契約書や領収書によって確認します。もし実際の取得費が不明の場合は、譲渡価額の5％となります。
譲渡費用
譲渡費用とは、不動産を譲渡（売却）に要した費用のことを言います。
具体的には、以下の項目が含まれます。
・仲介手数料
・売却するための広告費
・測量費用
・登記費用
・売買契約書に貼付した収入印紙代
・貸家を売るため、借家人に家屋を明け渡してもらうときに支払う立退料
・土地などを売るためにその上の建物を解体したときの解体費用
・その他、売却時にかかった費用
他にも
・売る契約をした後に、他へ高い価額で売却するために（更に有利な条件で売るため）最初の契約者に支払った違約金
・借地権を売るときに地主の承諾をもらうために支払った名義書換料など
・その他その資産の譲渡価額を増加させるためにその譲渡に際して支出した費用
なども譲渡費用に含まれます。したがって、居住期間に修繕費や固定資産税などその資産の維持や管理のためにかかった費用、売った代金の取立てのための費用などは譲渡費用になりません。
特別控除とは？
これは、国の政策的な配慮によって設けられているもので、特定の条件を満たす場合に適用される控除です。
具体的には、以下のような特例があります。
①マイホーム(居住用財産)を売った場合の3,000万円特別控除
居住用の財産を譲渡した場合に、所有年数に関係なく、適用を受けることができます。
②相続財産を売った場合の取得費の特例
昭和56年5月31日以前に建築された住宅で、売却の際に耐震リフォームをするなどして新耐震基準を満たしたうえで譲渡した場合、一定の要件のもと、居住用財産の3,000万円の特別控除の適用を受けることができるものです。空家の放置による周辺の生活環境への悪影響を防止するとともに、空き家の有効活用を促進するために作られた特例です。
③特定のマイホーム（居住用財産）を買い換えた場合の特例
その譲渡した年の1月1日における所有期間が10年超で、居住期間が10年以上の居住用財産を譲渡して、新たに居住用財産を購入した場合に、課税の繰延べが受けられます。
④収用等により土地建物を売った場合の5,000万円特別控除
譲渡所得の税率
譲渡所得には短期譲渡所得と長期譲渡所得の区分があり、それぞれ異なる税率が適用されます。
具体的な税率は次の通りです。
長期譲渡所得（所有期間5年超）
課税長期譲渡所得金額 × 20％（所得税15%、住民税5％）＋復興特別所得税2.1％
短期譲渡所得（所有期間5年以下）
課税短期譲渡所得金額 × 39％（所得税30％、住民税9％）＋復興特別所得税2.1％
まとめ
譲渡所得の計算や特例の適用条件には複雑な点がありますので、具体的な事例に応じて税務署や税理士に相談することをお勧めします。税法の解釈や適用は個々の状況に応じて異なるため、専門家の助言を受けることで適切な対応が可能です。西宮市の不動産の売却・購入については、地元密着「西宮市不動産売却の窓口」クリーン・エステイトは、税理士、公認会計士、土地家屋調査士、司法書士、弁護士等あらゆる分野と協力体制を整えています。
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