不動産購入に必要な年収は？予算の計算と返済比率も解説

不動産を購入するにあたり、どのくらいを予算と考えるかについて悩むことがあります。
このような場合は、年収を基準に予算を組むのがおすすめです。
そこで今回は、不動産購入予算と年収の関係のほか、具体的な予算の計算方法、住宅ローン利用時に知っておきたい返済比率について解説します。

不動産購入における年収と予算の関係

実際に購入する不動産を探す前に、まずは予算の考え方についてチェックしましょう。

不動産購入の予算で年収が大切な理由は？

不動産購入にいくらの予算を使うか考える場合、基準となるのは現在の年収です。
現在の年収が不動産購入の予算決定に大切な理由は、住宅ローンの安定した返済に関係しています。
預貯金など現金一括で購入する場合を除き、住宅ローンにより資金を準備したうえで、マイホームを購入するのが一般的です。
この住宅ローンで借りられる金額は年収を基準に決められるほか、無理なく返済できるかどうかは年収から予測できます。
年収のなかから生活費を差し引いたうえで、住宅ローンの返済にあてられる金額を計算してみると、おおよそいくらを不動産購入の予算にすれば良いかがわかるでしょう。

年収と住宅ローンの借入可能額の関係

銀行など金融機関が提供している住宅ローンを利用する場合、借りられる金額は契約者が自由に決められるわけではありません。
高額な住宅ローンを組んだ場合、返済が困難になると金融機関にとって不利益となるため、いくらであれば利子を含めて無理なく返済できるか、金融機関は厳しい基準をもうけています。
住宅ローンは最長で35年間にわたり返済を続けていくものですが、いくらであれば計画どおりの完済できるかは、現在の年収からある程度予測可能です。
一般的に、年収の5～7倍ほどの金額が、住宅ローンとして借入可能な金額とされています。
購入する不動産の価格が年収の何倍かを示す数値は年収倍率と呼ばれ、年収を基準にした住宅ローンの借入可能額の1つの考え方です。
実際に、銀行が借入可能額としている金額は、年収倍率5～7倍程度となるのが一般的です。

頭金の考え方

不動産を購入する場合、全額を住宅ローンで借りるのではなく、一定割合を頭金で支払います。
頭金は預貯金のなかから準備しますが、いくらを出すかについてよく考えることが大切です。
一般的に不動産購入の頭金として支払うのは、不動産購入価格のうち1～2割に相当する金額です。
これより多く頭金を支払えば、それだけ住宅ローンの借り入れを減らせるものの、預貯金のほとんどを使うのはおすすめできません。
預貯金が少なくなると、失業・休職といった万が一の場合に、生活が成り立たなくなるリスクがあります。
反対に、頭金をほとんど支払わない場合では、より高額な住宅ローンを組まなくてはならなくなり、返済が苦しくなるかもしれません。
住宅ローンを利用する場合は、頭金の予算を決めたうえで、現在の年齢から定年までの年数をもとにした返済計画をシミュレーションすることがポイントです。

不動産購入における予算の計算方法

実際に不動産購入の予算を決める場合は、個人の生活に合わせてシミュレーションしてみましょう。

計算方法①手取り年収の30％を住宅費に使う

収入のうちいくらを住宅費に使えるかを決めれば、不動産購入の予算がわかります。
この予算の計算の基準となる収入とは、手取りの世帯年収です。
収入の何割を住宅費に使うかは、それぞれのライフスタイルや家計状況により異なりますが、最大で30％と考えると良いでしょう。
ただし、収入の30％すべてを住宅ローンの返済にあてられるわけではありません。
マイホームを購入した後は、マンションの管理費や大規模修繕積立金のほか、一戸建てのメンテナンスなどに費用がかかります。
実際に過去のデータを見てみると、世帯月収に占める返済額の割合を示す総返済負担率は、21.8％です。
この21.8％にメンテナンス費用をくわえ、トータルで住宅のために使うお金を収入の30％ほどと考えましょう。
実際にシミュレーションしてみると、年収500万円の場合、住宅費の目安は12万5,000円ほどです。
ここから、メンテナンス費用として2万5,000円を差し引くと、住宅ローン返済に使えるのは毎月10万円となります。
この借入可能額に対して、頭金・返済期間・金利などを考慮して、実際の予算を考えてみましょう。

計算方法②現在の家賃金額を住宅ローン返済に使う

安定した返済を前提とした住宅ローン借入可能額の計算には、現在の家賃金額を基準に考える方法があります。
現在家賃を問題なく支払えているのであれば、同等の金額を住宅ローン返済にあてると予算を決めやすいでしょう。
現在7万円を毎月家賃として支払っているケースで実際にシミュレーションした場合、同じ金額で2,210万円の不動産が購入できます。
現在10万円の家賃を支払っている場合だと、同じ負担で3,160万円の不動産が購入可能です。
もちろん、ライフスタイルや家計の余裕に合わせて、現在支払っている家賃より多めに住宅ローン返済ができれば、より高額な住宅ローンを組めます。

不動産購入の住宅ローンにおける返済比率とは

住宅ローンで不動産購入資金を確保する場合、返済比率について知っておくことが大切です。

返済比率とは

手取り年収のうち、いくらをローン返済に使うかを示す割合が返済比率です。
住宅ローンの融資をおこなう金融機関では、借入可能額が適正か見極めるために、返済比率に一定の基準をもうけています。
返済比率が高いと、収入の多くをローン返済に使うため、生活が苦しくなるリスクがあります。
安定して長期にわたり住宅ローンの返済を続けるには、返済比率を計算し、適正か確認することが大切です。
返済比率の計算式は、年間のローン返済額÷年収となります。
このなかのローン返済額には、住宅ローンだけでなく、車のローンといったそのほかの債務が含まれることが注意点です。

金融機関が目安とする返済比率

住宅ローンを提供する金融機関によりますが、一般的に無理なく返済できるとされている返済比率は、30～35％程度です。
年収500万円の方を例にとると、返済比率30％は年間の返済額が150万円、毎月の返済負担は12万5,000円です。
一方で、返済比率35％は、年間の返済額が175万円、毎月の返済額は14万8,500円となります。
返済比率が高ければ、それだけ毎月の返済負担が重くなり、返済滞納リスクも高くなります。
希望する住宅ローン借入金額と年収をもとに返済比率を計算してみて、住宅ローンの審査にとおるとなる30～35％を超えないか、確認してみましょう。

自分に合った返済比率は？

返済比率30％以下であれば、住宅ローン審査にとおりやすくなります。
しかし、この返済比率30%以下とは、すべての方が安定して返済できる金額ではないことが注意点です。
返済比率をもとに予算を考える場合、一般的な目安となる30％にこだわらず、自分に合った割合で計算しましょう。
共働きの夫婦2人暮らしの場合、子育ての費用が不要となるため、返済比率が30％を超えてもそれほど家計に影響はないでしょう。
一方で、子どもが複数いるファミリーだと、子育てに毎月一定額が必要になることから、返済比率30％でも家計が苦しいと感じるかもしれません。
不動産購入の予算は、生活費・教育費・予備費を確保したうえで、自分に合った金額を決めることが大切です。

まとめ

不動産購入にかける予算は、年収の5～7倍ほどが目安とされています。
実際に不動産購入の予算を計算する場合、収入の30％または現在の家賃金額を目安にするのがおすすめです。
返済比率30％は住宅ローン審査の基準となりますが、それぞれの家庭によって適正な返済比率は異なります。