不動産の買換えのベストなタイミングとは？
人生の中でも大きな決断の一つである「不動産の買換え」。
結婚、出産、子供の独立、老後の生活など、ライフステージの変化に応じて住まいを見直すことは、ごく自然な流れです。しかし、いざ「住み替えよう」と思ったときに悩むのがその“タイミング”。
売却と購入のどちらを先に進めるべきか、今が高く売れる時期なのか、ローンの残債はどう処理するのかなど等多くの不安が付きまとうものです。
この記事では、不動産の買換えにおいて後悔しないための「タイミング」について、以下のポイントから詳しく解説します。
1. 不動産買換えの主な理由とタイミング
不動産の買換えを検討する背景には、さまざまなライフイベントがあります。
ライフイベントと買換えタイミングの例
ライフイベント → 買換えを検討すべきタイミング
結婚・出産 → 妊娠中〜出産前後
子供の進学 → 入学の1年前
転職・転勤 転勤決定後、 → すぐに情報収集
子供の独立 子供が家を出た → 1〜2年後
定年退職・老後 退職前後 → 2〜3年間
それぞれのイベントに応じた適切なタイミングがありますが、共通して言えるのは「余裕を持って準備を始めること」が重要という点です。
2. 売却と購入、どちらを先にすべきか？
不動産の買換えでよくある悩みが「売り先行か買い先行か」という点です。それぞれのメリット・デメリットを整理してみましょう。
売り先行のメリット・デメリット
メリット ・・・売却金額が確定するため、購入計画が立てやすい
ダブルローンのリスクが少ない
デメリット・・・仮住まいが必要になる可能性がある
引っ越しが2回必要になることも
買い先行のメリット・デメリット
メリット ・・・気に入った物件をじっくり探せる
引っ越しが1回で済むことが多い
デメリット・・・売却が長引くとダブルローンのリスクがある
売却価格が想定より下がる可能性も
結論・・・資金的な余裕があるなら買い先行でも構いませんが、多くの場合は「売り先行」がリスク管理の面で有利
です。特にローンの残債がある場合は慎重に。
3. 市場動向と金利を見極め、信頼できる不動産業者に相談
不動産の価格は常に変動しています。
また、住宅ローン金利の動きも買換えのタイミングに大きな影響を与えます。
不動産市場のトレンドを把握する
売却に適した時期：地価が上昇傾向にあるとき、春〜初夏（3〜6月）は需要が増えるため売れやすい
購入に適した時期：閑散期（11〜1月）は値下げ交渉しやすい
基本的には市場に出してみない事には、わからない事となります。
以前まで熱心に購入に前向きだった方が、事情により購入を断念されるケースも往々です。
但し、弊社が位置します、西宮市では通年を通じてお求めのお客様は多く存しています。
価格設定に大きな乖離が無ければ、ご売却は可能です。
お任せください。
住宅ローン金利の影響
金利が低いときは、ローンの借り換えや新規融資が有利です。買換え時にローン残高がある場合、金利の状況によっては「つなぎ融資」や「買換えローン」を活用するのも一手です。
4. 買換えにかかる費用とスケジュール感
主な費用項目
不動産仲介手数料（売却・購入それぞれ）
登記費用・印紙代
ローンの繰上げ返済手数料（売却時）
引っ越し代・仮住まい費用（売り先行の場合）
リフォーム費用（必要に応じて）
スケジュール感の例（売り先行）
ステップ 目安期間
売却活動開始 3ヶ月前〜
買主決定・契約 1〜2ヶ月前
購入物件の検討開始 売却が進んだ段階で
買主との引渡し・新居引越し 同時または前後1週間
売却と購入の引渡しタイミングを調整することで、仮住まいを避けられるケースもあります。
5. 後悔しないためのポイント
査定は必ず複数社に依頼する事をお勧めいたします。
1社だけの査定だと市場価格とのズレが生じる可能性があります。3社以上に依頼し、根拠を比較しましょう。
信頼できるポイントの一つは、耳の痛いお話をして貰える業者さんはある程度信頼度が高いと思っても良い可能性が高いです。
なぜなら、昨今では『一括査定』を行い複数社で競うケースが往々です。
高い価格を提示し、媒介契約を結ぶことが目的の業者さんが多く散見されますので、注意が必要です。
売却は余裕を持って計画する
「早く売りたい」が先行すると、値下げ交渉に応じざるを得なくなります。時間に余裕があれば、希望価格に近い売却も可能です。
『税金や控除制度』を確認する
譲渡所得税の特例（3000万円控除）
『住宅ローン控除』
登録免許税・不動産取得税の軽減措置
税制は年度によって変更されるため、必ず事前に確認を。
まとめ：買換えは「資金計画×タイミング×準備」で成功する
不動産の買換えは、「今が売り時・買い時か」「ライフプランと合っているか」「資金的に問題ないか」など、複数の要素が絡む複雑なプロセスです。成功のカギは、情報収集と準備の早さ。信頼できる不動産会社と連携しながら、無理のない買換え計画を立てましょう。
私共、クリーン・エステイトではお客様ご自身の資金計画（現在のローンの残債）を先ずは、ご確認下さい。
現在、お住まいのお家の売却資金を基に現在の住宅ローンの一括返済が可能か否かが大きなポイントとなります。
住宅ローンの残債で、お家の売却が可能か否か？
また、同時に新たに住宅ローンを組まれる主債務者の方のお勤め先、勤続年数、ご年齢、ご年収は非常に大きな要因を占めます。
売却しなくとも、現在の住宅ローンの残債の返済が可能であれば、購入先行をお勧めいたします。
ご売却資金を基に、住宅ローンの一括返済が必要な場合は、売却先行をお勧めいたします。
ご相談は、LINEからも可能です。
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不動産のご売却をご検討の方は、一度クリーン・エステイトまでご相談下さい。
不動産の事なら、地元密着、1989年創業のクリーン・エステイトまでお気軽にご相談下さい。
買換えは人生の再スタートともいえる大きな転機です。
後悔のない住み替えを実現するためにも、正しい知識と冷静な判断力、クリーン・エステイトは、１９８９年創業、信頼でつなぐ、家族と地域のしあわせ+安心。
