ローン残債がある不動産は売却できる？抵当権抹消の流れも解説

現在、住宅ローンの残債が残っている不動産を売却したいと考えたとき、「このままでは売れないのでは？」と不安を感じていませんか。
結論からいうと、ローンが残っていても不動産を売却することは可能ですが、原則として決済と同時に「抵当権の抹消」手続きをおこなうことが必須となります。
本記事では、抵当権の仕組みと抹消手順、ローン残債がある場合の売却の流れや、オーバーローン時の対処法までを解説いたします。
ローン残債がある不動産をスムーズに、かつ有利な条件で売却したい方は、ぜひご参考になさってくださいね。

不動産売却における抵当権の仕組みと抹消手続き

不動産売却で大切となる抵当権では、その基本的な仕組みと、ローン完済後におこなう抹消手続きについて知っておくことが大切です。
まずは、抵当権の基礎知識や、ローン完済後にこれを抹消するための手続きについて解説いたします。

抵当権の仕組みと設定される背景

抵当権とは、住宅ローンのような高額な融資を受ける際に、金融機関が万が一に備えて、不動産を担保に取る権利のことです。
万が一、ローンの返済が滞ってしまった場合、金融機関はその不動産を競売にかけて売却できます。
この抵当権があるおかげで、金融機関は貸し倒れのリスクを減らせるため、安心してお金を貸してくれます。
設定された抵当権は法務局で登記されますが、返済が順調な限り、所有者は不動産を自由に使い続けることが可能です。

完済後の抵当権抹消手順と必要書類

住宅ローンをすべて完済しても、登記簿に記録された抵当権は、自動的には消えないため注意が必要です。
この記録を消すには、不動産の所有者自身が、法務局で「抵当権抹消登記」を申請しなければなりません。
万が一、この手続きを怠ると、登記上は担保が設定されたままの状態が続いてしまいます。
結果、将来その不動産を売却したり、新たな融資の担保にしたりすることができなくなるのです。
抵当権を抹消する手続きは、ローンを完済した金融機関から送られてくる書類を、受け取ることから始まります。
これらの書類と、ご自身で作成した抵当権抹消登記申請書を揃え、管轄の法務局へ提出しましょう。
また、登記簿上の住所や氏名が現在と違う場合は、別途、住所変更登記なども必要です。

抹消にかかる費用と司法書士への依頼

抵当権抹消手続きにかかる費用は、主に登録免許税と、司法書士へ依頼した場合の報酬などで構成されます。
登録免許税は、不動産1つにつき1,000円で、土地と建物であれば合計2,000円が必要です。
手続きはご自身でおこなうことも可能ですが、専門知識が求められ、書類の準備などに手間がかかるかもしれません。
また、書類に不備があれば、訂正のために何度も法務局へ通うことになるため、司法書士に依頼するのが一般的です。
くわえて、不動産の売却と同時に抵当権を抹消する際は、決済日に確実な手続きが求められるため、専門家の力は不可欠となるでしょう。

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ローン残債がある不動産を売却する方法と流れ

前章では、抵当権の抹消手続きについて述べましたが、実は、ローン残債があっても不動産は売却可能です。
ここでは、ローン残債がある状況で、売却を成功させるための仕組みと方法について解説いたします。

アンダーローン物件の売却の流れ

不動産の売却価格が、ローン残債を上回る「アンダーローン」の状態であれば、通常の流れで売却できます。
この場合、売却で得たお金で住宅ローンを全額返済し、抵当権を抹消して買主へ所有権を移転します。
なかでも大切なのが、決済日にすべての手続きをまとめておこなう、同時決済という仕組みです。
これは、買主から支払われた代金でローンを完済し、司法書士が抵当権抹消と所有権移転の登記を申請します。

オーバーローン時の選択肢と比較

一方で、売却価格がローン残債を下回る「オーバーローン」では、売却に少し工夫が必要です。
売却代金だけではローンを完済できず、抵当権を抹消できないため、通常の方法では売却できません。
解決策の1つとして、ローン残債との差額分を自己資金で用意して補うことも可能です。
しかし、自己資金で補うのが難しい場合は、任意売却という選択肢が有力になるでしょう。
そのほか、専門会社に売却後、賃貸借契約を結んでそのまま住み続ける、リースバックという方法も考えられます。

金融機関との交渉と残債返済シミュレーション

オーバーローンの状況で任意売却を選ぶ際は、債権者である金融機関との交渉が欠かせません。
交渉を成功させるポイントは、返済が困難になった事情を正直に、そして、延滞する前に相談することです。
その際には、不動産の査定価格や売却計画を具体的に示し、金融機関にとってのメリットも伝える必要があります。
また、任意売却をしてもローンが残った場合、その後の返済方法を金融機関と話し合いましょう。
残った債務は担保のない債権となり、収入に応じて無理のない分割返済計画を立てるのが一般的です。
このような試算を通じて、売却後の生活再建の見通しを具体的に立てることが大切です。

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不動産売却時に押さえるべき注意点とリスク

ここまで、ローン残債があっても売却できる方法を解説しましたが、事前に知っておくべき注意点もおさえておきましょう。
最後に、不動産売却で失敗しないための査定額向上のコツや、危険性管理の注意点について解説していきます。

築年数や物件状態が査定額に与える影響

不動産の査定額を決定づける要因の1つとして、建物の築年数が挙げられます。
とくに、木造一戸建ての場合、築20年～25年を超えると、建物の価値がほぼゼロと評価されてしまう傾向にあるのです。
しかし、同じ築年数であっても、物件の状態によって評価は変わるため、日頃の管理がとても大切になります。
物件の価値を維持するには、内覧者の印象を左右する玄関や水回りを、清潔に保つことが大切です。

借り入れ条件の見直しで売却を有利にするコツ

売却活動を有利に進めるための工夫として、住宅ローンの借換えを検討する価値があります。
もし、現在より金利の低いローンに借り換えできれば、月々の返済負担を軽くすることができるでしょう。
ただし、借換えには手数料といった諸費用がかかるため、慎重な判断が求められる点には注意しましょう。
現在のローン残高や、金利差などを総合的に考え、本当にメリットがあるか見極めることが大切です。

任意売却選択時のリスクとトラブル防止策

オーバーローンの状況で任意売却を選ぶ際は、その危険性についても理解しておく必要があります。
任意売却は時間との戦いで、競売手続きが開始される前に、買主を見つけなければなりません。
万が一、期間内に売却できなければ、最終的には競売に移行してしまうのです。
また、ローンの延滞履歴が信用情報機関に登録され、5年～7年ほど、新たな借入れが難しくなるというリスクもあります。
こうした危険性を避けるには、任意売却の実績が豊富な不動産会社を選ぶことが大切です。
金融機関には、できるだけ早く正直な事情を伝え、粘り強く交渉することが成功の鍵となります。
売却スケジュールと資金繰りの見通しを共有し、目線を合わせておくことも、無理のない交渉につながります。

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まとめ

ローン完済後も抵当権は自動で消えないため、不動産売却時には法務局での抹消手続きが必須で、専門家への依頼が確実です。
売却価格がローン残債を上回る場合は、通常通り売却でき、下回る際は自己資金で補うか、金融機関と交渉する任意売却を選びましょう。
築年数や管理状態が査定に与える影響を理解し、ローンの借り換えや任意売却に伴う信用情報へのリスクも踏まえたうえで、不動産会社へ相談することが大切です。