相続した土地を売却する際の注意点：名義変更、相続税、媒介契約
目次：【相続した土地や建物を売却する際の注意点：名義変更、相続税、媒介契約】
相続した土地や建物を売却する際には、いくつかの重要な手続きを行い、特に法的および税務的な問題を注意深く確認する必要があります。ここでは、名義変更や相続税の申告期限、不動産会社との媒介契約に関する詳細な注意点について、より具体的に説明します。
相続後の売却には名義変更が必要
相続した土地や建物を売却する際に、まず重要なのは名義変更です。不動産は、売却する際に自分の名義でなければなりません。そのため、土地や建物を売却する前に相続手続きを完了し、正式に相続人名義に変更する必要があります。
名義変更の方法には次の3種類があります。
（1）法定相続
「法定相続」とは、法律で定められた相続割合に従い、相続人が不動産を共有する形式です。この場合、相続人全員の合意が必要なく、法律に従った形で相続が進行します。ただし、共有状態では不動産の売却が難しくなるため、他の相続人と協議して単独名義にすることが望ましいです。
（2）遺産分割協議による名義変更
「遺産分割協議」は、相続人全員が話し合いをして、相続財産をどのように分配するかを決める方法です。不動産を1人の相続人が取得する場合は、その相続人に名義変更を行います。この際、相続人全員が合意し、遺産分割協議書を作成しておくことが必要です。
（3）遺言による名義変更
「遺言」に基づく名義変更は、被相続人（亡くなった人）の遺言書に従って相続財産を分ける方法です。遺言書に基づいて特定の相続人が不動産を相続することが明確に記載されている場合、その指示に従い名義変更を行います。
名義変更が完了しない限り、不動産を合法的に売却することはできないため、手続きの不備がないように注意が必要です。
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相続税の申告期限と「取得費加算の特例」
相続した土地や建物を売却する場合、相続税の問題も重要な注意点となります。相続した土地や建物には相続税がかかりますが、売却時には「取得費加算の特例」を活用することで、譲渡所得税を軽減することができます。
（1）相続税の申告期限
相続税の申告は、被相続人が亡くなったことを知った日（通常は死亡日）から10か月以内に行う必要があります。この期限を過ぎると、延滞税や加算税が発生する可能性があるため、早めに相続手続きを進めることが重要です。
（2）取得費加算の特例
「取得費加算の特例」とは、相続で取得した不動産を売却する際、支払った相続税の一部を不動産の取得費に加算することができる制度です。この制度を利用すると、譲渡所得を減らすことができるため、税負担が軽減されます。
ただし、この特例は、相続税の申告期限（10か月後）の翌日から3年以内に売却する場合に限り適用されます。そのため、相続した土地や建物を売却する際は、早めに売却を検討し、期限内に売却を完了させることが重要です。
不動産会社との媒介契約に関する注意点
土地や建物を売却する際、ほとんどの場合、不動産会社に売却を仲介してもらうことになります。不動産会社と締結する媒介契約には、3つの種類があります。それぞれの契約にはメリットとデメリットがあるため、状況に応じて最適な契約方法を選択する必要があります。
（1）一般媒介契約
「一般媒介契約」は、複数の不動産会社と契約することができる形式です。この契約では、自らが買主を見つけて直接取引することも可能で、柔軟な対応が可能です。しかし、複数社と契約するため、各不動産会社の活動が分散し、積極的な営業活動が期待できない場合もあります。
（2）専任媒介契約
「専任媒介契約」は、1社の不動産会社としか契約できません。ただし、売主が自ら買主を見つけて直接取引することは可能です。この契約では、不動産会社が売却活動の状況を2週間に1回以上報告する義務があるため、売却の進捗状況を確認しやすくなります。
（3）専属専任媒介契約
「専属専任媒介契約」も1社としか契約できませんが、こちらは自ら買主を見つけて直接取引することもできません。不動産会社が売却活動の進捗状況を1週間に1回以上報告する義務があるため、より積極的な営業活動を期待できるのがメリットです。
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